Los proyectos ‘llave en mano’ marcaran el sector inmologístico en 2023

En 2023, promotores y fondos de inversión continuarán adquiriendo suelos para desarrollar nuevas plataformas. Está previsto que se incorporen al mercado madrileño 830.631 m2 de proyectos que están en fase de construcción. Por su parte, en Cataluña la cifra se sitúa en 395.000 m2, en ubicaciones como Constantí o Castellbisbal, y en Valencia 196.313 m2 en zonas como Ribarroja o Cheste. Así lo refleja el último informe de inversión publicado por BNP Paribas Real Estate. En él se destaca como la actividad de Madrid, ha vuelto a superar su récord histórico de contratación alcanzando los 1,3 millones de m2. Además, el primer trimestre de 2023 arrancó con un alto volumen de demanda que continúa comprimiendo la tasa de disponibilidad especialmente en Barcelona con un 2,55 %.

El corredor del Henares

La demanda de espacios logísticos ha vuelto a marcar un hito en la serie anual histórica de esta zona de Madrid, los principales motores de esta demanda están siendo el sector de la alimentación, los operadores logísticos tradicionales 3PLs, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico y el incremento de stock para evitar posibles roturas en las cadenas de suministros por parte de usuarios logísticos.

El eje A2, conocido popularmente como el Corredor de Henares, vuelve a posicionarse como el favorito, concentrando más de la mitad de firmas de operaciones del cuarto trimestre y el 45% de superficie contratada, con un total de 197.177 m2 contratados en 12 operaciones.

Por otro lado, las rentas siguen, un trimestre más, en crecimiento, situándose la media de las operaciones en los 4,90€/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 4,3% respecto al último trimestre de 2021.

La tasa de disponibilidad continúa ajustándose en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en 700.000 m2 en el último año. Así, ha pasado del 6,30% en el último trimestre de 2021 a 5,78% en este trimestre, bajando 52 puntos básicos.

Casi un millón de m2 en 2024 para Cataluña

La actividad se reactivó fuertemente en el último trimestre del año 2022 colocándolo como el segundo mejor periodo de la serie histórica. Casi un millón de m2 edificables de suelo transaccionados que se podrán incorporar al mercado a lo largo del año 2024. No obstante, es preciso destacar que muchos propietarios no tienen la intención de desarrollar esta superficie sin tener un cliente comprometido.

El arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el último trimestre, concentrando el 42% de las operaciones y el 30% de la superficie contratada. Por su parte, el arco nacional, la zona más alejada de Barcelona, ha concentrado el 50% de la absorción trimestral y el 32% de los contratos.

Por otro lado, las rentas han registrado un leve crecimiento, situándose la media en 5,45 €/m2/mes, reflejando un incremento del 0,4% en el último trimestre.

Cabe resaltar que la tasa de disponibilidad se establece en el 2,55% a fecha 1 de enero de 2023, replicando la tasa registrada hace justo tres meses, pero con un incremento del parque de 150.000 m2 en el último trimestre. Con todo esto, el parque logístico de Cataluña se alza hasta los 7,8 millones de m2.

Alta contratación en Valencia

En el último trimestre del año, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año y cierra muy cerca de las cifras de contratación de 2021, año de récord.

En el informe se destaca que las perspectivas para 2023 son positivas. El buen momento por el que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los periodos más saludables de la serie histórica.

Ribarroja se posiciona de nuevo como protagonista; más del 50% de los contratos se han firmado en la localidad valenciana en el último trimestre del año, siendo el mercado más activo del acumulado del año. De igual manera, si se analiza la superficie, Ribarroja ha concentrado el 36% de la contratación en los tres últimos meses de 2022.

Las rentas medias se han incrementado de media un 1,5% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Ribarroja en 5,50 €/m2/mes para nuevos desarrollos confirmando la tendencia alcista iniciada en el Q3.

Durante el cuarto trimestre, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se ha incrementado cerca de 65.500 m2, entregándose nuevas plataformas en ubicaciones como Ribarroja, Cheste y Sagunto. A pesar de este incremento la tasa de disponibilidad continúa ajustándose y se sitúa en el 5,08% a fecha 1 de enero de 2023.

El autoconsumo garantiza un ahorro alrededor del 30%

Se estima que el ahorro energético del sector logístico español podría llegar al 30% gracias a fórmulas de autoconsumo. Una empresa con un consumo anual estimado de 3.088MWh, uniendo autoconsumo y energía de la red conseguiría ahorrar más de 98.000€ al año y una reducción de 86,11T en las emisiones de CO2, y sin haber hecho inversión económica al acceder a un producto de autoconsumo sin inversión, así lo revela un estudio recientemente realizado por la compañía Imagina Energía.

Ante la incertidumbre creciente en el mercado en 2022 y la necesidad urgente de reducir costes fijos operativos, en especial el de la energía, el sector logístico apuesta por las energías renovables como clave estratégica para conseguir una mayor competitividad.

El ecosistema empresarial español no espera volver a la situación previa a 2019 con estabilidad de precios. En este sentido, la necesidad de apostar por la independencia energética y así reducir el impacto de las subidas de peajes y cargos, unido al alto grado de radiación solar en España, el mayor de Europa, sitúa al sector logístico en una posición idónea para optar por soluciones de energía solar. Además, el sector logístico, que tiene una actividad sostenida durante todo el año, cuenta con la oportunidad de disfrutar de una mayor rentabilidad del autoconsumo aprovechando toda la energía generada al no detener su producción.

La robotización ha obligado a adaptar los pavimentos

La AEPC (Asociación Española de Pavimentos Continuos) ha celebrado recientemente un webinar bajo el título 'Pavimentos para espacios logísticos', del que se pudieron sacar importantes conclusiones respecto a la situación del sector en la actualidad. El pavimento ha ido mejorando para ajustarse a las necesidades del sector, con la robotización como elemento clave que ha obligado a adaptarlo. Durante el encuentro se destacó que un pavimento ‘es como un traje a medida’, ya que es esencial la elección de una solución adecuada. Hay que saber escoger el cemento, el hormigón, la resina..., y elegir el pavimento adecuado en base a la actividad que se vaya a realizar en el activo en cuestión.

También se destacó la importancia de la ejecución y como es clave elegir a un contratista homologado con un equipo técnico especializado y un procedimiento acorde a la normativa, y como la maquinaria utilizada en este tipo de obras ayuda a minimizar errores. Además, según los expertos, se debe siempre supervisar y controlar el proceso constructivo. En este sentido, los participantes del webinar apelaron a la figura de un constructor externo que verifique todo el proceso para ayudar en todo lo que pueda surgir durante el mismo. Los mismos advirtieron que es de suma importancia elegir a fabricantes de hormigón certificados, así como vigilar y controlar la recepción de los materiales, estableciendo lotes de control con los pilares o las losas.

En cuanto a las patologías más comunes de los pavimentos logísticos se destacaron las juntas de retracción, que son el punto débil en el 54% de los casos, seguidas de una inadecuada nivelación, y es que es fundamental mantenerse vigilante para que no haya errores con saltos al colocar las juntas y nivelar el pavimento.

Preguntas

1. ¿Qué tipo de proyectos marcarán la pauta en el mercado inmologístico en 2023?

2. ¿Qué soluciones en materia de sostenibilidad son las más demandadas para los activos logísticos?

3. ¿Qué tendencias ve para el futuro del sector enfocadas a la última milla?

4. Cada vez es más alarmante la falta de suelo industrial, desde su perspectiva, ¿cuál es la solución ante esta crisis?

“Una de las principales tendencias que se va a consolidar a corto y medio plazo son los inmuebles crossdock y la inversión en shorters para mejorar la competitividad”, Jesús Fajardo, gerente Triangle Real Estate Management.

1.Proyectos que marcaran la pauta en 2023. En el último año hemos visto una tendencia imperante que se reafirmará en 2023 y es la predominancia de los proyectos llamados ‘Llave en mano’, cuya construcción se inicia cuando ya está cerrado el futuro inquilino o comprador.

Las subidas de los tipos de interés y los costes de construcción han hecho que se ralentice la actividad de nuevos proyectos especulativos y los promotores e inversores optan en mayor medida por los ‘llave en mano’ con inquilinos para ser competitivos en sus retornos.

Sin embargo, y por la escasa disponibilidad en las principales plazas logísticas, vamos a seguir viendo como los proyectos promovidos ‘a riesgo’ son absorbidos por el mercado antes de que finalicen las obras.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Con el objetivo de homogeneizar los activos a nivel mundial, la certificación de las plataformas logísticas se ha vinculado principalmente a dos herramientas: BREEAM y LEED. En ambos casos, las soluciones más destacadas y, por tanto, demandadas tienen que ver con los sistemas de drenaje sostenibles, con la mejora de las prestaciones y el bienestar de los trabajadores con la certificación WELL o un mantenimiento preventivo de la mano de ingenierías especializadas que hacen uso de las últimas tecnologías del mercado como es el caso de Aspor Engineering con el uso de la herramienta MAXIMO IBM.

También podemos hablar como una de las demandas más repetidas la ubicación en áreas industriales diseñadas para la obtención de la certificación de parque logístico previamente a la fase de edificación de las plataformas.

3. Tendencias en la última milla. Una de las principales tendencias que se va a consolidar a corto y medio plazo son los inmuebles crossdock y la inversión en shorters para mejorar la competitividad. A tener muy en cuenta las limitaciones a la movilidad de vehículos pesados dentro de las ciudades y el impacto que esta tendencia tendrá en la distribución directa al consumidor, tanto en los medios de transporte utilizados como en los tiempos. 

4. Solución a la falta de suelo. Sin duda, la falta de suelo es una de las problemáticas a las que se enfrenta el mercado inmologístico debido, en mi opinión, a una clara falta de visión supramunicipal en la planificación del territorio, no tanto de infraestructuras como autovías o líneas ferroviarias, como en lo referente al desarrollo de bolsas de suelo industrial.

Una mejora que sería determinante en nuestro sector es la agilización de la tramitación urbanística, tanto en la fase de planeamiento como en la de gestión, de las administraciones públicas intervinientes a nivel autonómico y municipal, así como de todas aquellas entidades de las que se requieren informes técnicos.

“En 2023 se dará más importancia a la construcción de proyectos llave en mano, no solo de última milla sino también proyectos de grandes dimensiones y con diversidad de ubicaciones”, Gustavo Cardozo Lupi, director general Panattoni para España y Portugal.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. Nos enfrentamos a un futuro en el que la flexibilidad y modernización son factores clave a la hora de gestionar la construcción y posterior contratación de inmuebles con fines logísticos e industriales. Tras un período de alta intensidad e incertidumbre, nos encaminamos hacia una etapa de estabilidad y planificación de un sector que responde directamente a las necesidades de los consumidores que priorizan la rapidez y una amplia oferta de servicios.

En este sentido, en 2023 se dará más importancia a la construcción de proyectos llave en mano, no solo de última milla sino también proyectos de grandes dimensiones y con diversidad de ubicaciones. Aunque estas son previsiones alineadas con una apuesta sostenible y planificada, no hay que olvidar que nuestro sector responde a dos grandes factores: nuestros clientes y, subsecuentemente, sus consumidores directos. Estamos ante un período de adaptación y análisis de la situación del mercado que, aunque puede cambiar en cuestión de horas o días -como ya vivimos con la guerra en Ucrania-, no nos puede tomar por sorpresa.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Tomamos medidas y analizamos cómo implementar nuevas herramientas que nos permitan gestionar nuestros proyectos a la vez que somos capaces de ofrecer a nuestros clientes las más sofisticadas medidas medioambientalmente responsables.

‘Go Earthwise with Panattoni’ es nuestra estrategia de sostenibilidad, que aplica conceptos de desarrollo sostenible y crea un estándar para nuestros almacenes. Así, somos capaces de minimizar el impacto de la inversión aportando un beneficio a largo plazo en el entorno. Por ejemplo, construimos edificios con tecnología de envolvente térmica para aislar el interior del edificio de las temperaturas exteriores, adaptando la climatización y aminorando el consumo energético. También incluimos mayores zonas verdes en la entrada, energía limpia para abastecer los edificios y cargadores para vehículos, además de zonas de descanso para empleados.

Implementamos también la gestión automatizada de la energía eléctrica sin olvidar la práctica habitual de la iluminación LED como estándar y la certificación BREEAM, consiguiendo la calificación ‘Very Good’ en todos nuestros proyectos y BREEAM-EXCELLENT en un proyecto referencia como es ‘Panattoni Park Getafe’.

3. Tendencias en la última milla. Las formas de consumo han cambiado. Antes íbamos a comprar a un centro comercial, ahora nos valemos del comercio electrónico para tener rápidamente lo que queramos. Esto también se ve reflejado directamente en cómo operan las marcas y los diferentes de productos, dando mayor prioridad a relocalizar sus centros logísticos estratégicos y priorizando las facilidades de última milla para responder eficientemente a una demanda intensa.

Es por esa razón por la que cada vez más la demanda de suelo logístico se ha acentuado en nuevos parques industriales, más allá de los ejes tradicionales como pueden ser Madrid o Barcelona, y dan paso a un mayor interés en localidades como Vitoria, Murcia o Málaga, por poner algunos ejemplos. Así, a la vez que se ofrecen naves modernas y en lugares que no están copados de superficie operativa, somos capaces de optimizar la actividad logística gracias a la eficiencia y diseño de nuestros edificios, para así agilizar el reparto de última milla, desahogando zonas densamente pobladas y crear nuevos puestos de trabajo allí donde construimos nuestras naves.

4. Solución a la falta de suelo. A corto plazo, los brownfields. La reutilización de suelo permite recuperar infraestructuras en desuso pero que tienen un gran potencial. Esto permite ofrecer alternativas en zonas densamente construidas, donde sigue siendo necesario una mayor superficie disponible.

Estas operaciones se han convertido en una operación win-win. Ganan los usuarios, favorecidos por disponer del espacio logístico dentro de unos criterios de sostenibilidad; ganan las comunidades, por aumentar la actividad económica local, y ganamos los promotores, porque suele ser una apuesta exitosa gracias a la pujante demanda de inmuebles para servicios de última milla. A largo plazo es importante que las administraciones públicas se impliquen más en desarrollar mayor cantidad de suelo y la infraestructura necesaria para que tengan sentido a nivel logístico e industrial, así como favorecer a la iniciativa privada que se arriesga a desarrollar suelo, agilizando la tramitación de todos los procesos urbanísticos que ello conlleva.

Si realmente queremos que España se convierta en uno de los destinos preferentes para la logística, es necesario que trabajemos por facilitar la creación de suelo, de lo contrario, el crecimiento que hemos tenido en los últimos años se ralentizará sustancialmente.

“Al almacenamiento de alta densidad y las soluciones verticales se han sumado dos estrategias que cada vez ganan más popularidad como la compra y actualización de activos obsoletos”, Miguel Monreal, Business Development Director GLP.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. En los últimos meses han surgido algunas previsiones que apuntan a que los proyectos llave en mano llevarán la delantera en este 2023. Sin embargo, este pronóstico no es necesariamente acertado.

En GLP vemos un mercado más activo que nunca, con cifras de contratación en algunos de los principales ejes que lo confirman, como Barcelona, cuya tasa de disponibilidad ha llegado al 0% en la primera y segunda corona – una situación muy propicia para el desarrollo de proyectos a riesgo -.

En este sentido, la única razón que impedirá que se mantengan las dinámicas asentadas en los últimos años es el encarecimiento de la financiación.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Las estrategias de ESG se han consolidado como la principal guía para la evolución del sector inmologístico en los últimos tiempos. Sin dejar de lado el compromiso social de los inmuebles con su entorno, la descarbonización y las medidas encaminadas a minimizar el impacto ambiental de los proyectos son, sin duda, los que marcan la demanda.

En este sentido, la autosuficiencia se ha convertido en una máxima que, desde GLP, aseguramos a través de la adopción de estrategias pasivas y el diseño de fachadas exteriores destinadas a adaptar el edificio al clima local y minimizar la necesidad de aire acondicionado y sistemas de refrigeración para el interior; la instalación de energías renovables, como placas solares; o la recogida de aguas pluviales destinada a utilizar los recursos disponibles localmente o el uso de infraestructuras verdes para aumentar la resiliencia de los edificios.

3. Tendencias en la última milla. El crecimiento del comercio electrónico, acelerado por la pandemia, ha llevado a los clientes a exigir una entrega más rápida y eficiente de las compras en línea. En respuesta a esta tendencia, las empresas han aumentado su interés por aquellas propiedades logísticas cuya ubicación, bien sea por sus conexiones o por el espacio que ocupa dentro del mapa, sea capaz de responder a las expectativas de los consumidores.

El esquema, en este tipo de operativas, cada vez está más claro: ubicación, ubicación y luego logística.

4. Solución a la falta de suelo. Como mencionaba anteriormente, el auge del e-commerce, unido al comercio minorista omnicanal, ha disparado la demanda de suelo logístico en localizaciones estratégicas. Así, las primeras coronas de ciudades con una alta densidad poblacional, como Madrid, se han convertido en el vivo ejemplo de las dificultades derivadas de la escasez de suelo industrial.

Dejando a un lado el encarecimiento de estos terrenos, fuertemente ligados a la ley de oferta y demanda, en los últimos años hemos sido testigos de algunas soluciones que están dando respuesta a esta crisis.

Así, al almacenamiento de alta densidad y las soluciones verticales se han sumado dos estrategias que cada vez ganan más popularidad como la compra y actualización de activos obsoletos, como es el caso de G-Park Getafe o la regeneración de parcelas abandonadas, como es el caso de Magna Park Tauro Illescas.

“Es importante remarcar la apuesta por la sostenibilidad y el intenso trabajo que está realizando el sector logístico e inmologístico para disminuir nuestra huella de carbono”, Cristian Oller, vicepresidente y Country Manager Prologis España.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. En Prologis prevemos que, debido a numerosas variables, el sector inmologístico seguirá creciendo y registrando cifras positivas. Estas variables las resumimos en cuatro palancas, que son el comercio electrónico, la obsolescencia de inmuebles logísticos, la relocalización industrial y el aumento de stock.

Estos elementos nos llevan a una tendencia al alza de espacios logísticos e industriales, ya que las empresas buscan posicionarse en el mapa en ubicaciones estratégicas para llevar a cabo su operativa. Dicho esto, en Prologis apostamos por la construcción de proyectos llave en mano que cumplan con las necesidades y demandas de nuestros clientes y de su actividad, ya sea a nivel operativo, sostenible o digital.

Madrid, Cataluña y Valencia focalizan nuestro negocio, áreas que se presentan como los puntos neurálgicos de este tipo de actividad, pero sin perder de vista las oportunidades que pueden presentar otros mercados donde nuestros clientes tengan la necesidad de expandirse.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. En primer lugar, es importante remarcar la apuesta por la sostenibilidad y el intenso trabajo que está realizando el sector logístico e inmologístico para disminuir nuestra huella de carbono y alcanzar, así, una cadena de suministro cada vez más limpia a efecto de emisiones.

En Prologis contamos con una dilatada experiencia en este sentido, de modo que construimos edificios acordes con los más altos estándares de sostenibilidad y ofrecemos a nuestros clientes garantía de ello a través de certificados como BREEAM y WELL, que caracterizan a nuestras naves. Asimismo, para impulsar esta transición energética hemos diseñado nuestro Plan de Energía y Movilidad para llegar a las cero emisiones en el año 2040 y acompañar a nuestros clientes a cumplir también sus objetivos de neutralidad de emisiones.

Además de la optimización de recursos o la apuesta por las energías renovables, a través de acciones como la instalación de placas solares o la modernización de la iluminación con luces LED en nuestros edificios, una de nuestras últimas acciones ha sido la instalación de un hub de carga eléctrica para SEUR en nuestro Prologis Park Coslada, que cuenta con un total de 20 cargadores para furgonetas y turismos, con margen para futuras ampliaciones, con el que la compañía impulsa el uso de vehículos 100% eléctricos.

3. Tendencias en la última milla. La última milla tiene un impacto muy importante en las ciudades, las cuales están sumergidas en una plena transición para convertirse en smart cities, núcleos donde convive la actividad del día a día con un pleno respeto al medio ambiente y a la lucha por el cambio climático. En este sentido, observamos que las empresas de última milla, para adaptarse a esta nueva fisionomía de las urbes donde necesariamente existe la logística y el transporte, apuestan por nuevos modos de reparto y la movilidad sostenible, como puede ser el uso de la bicicleta o de vehículos eléctricos. Desde nuestro negocio, contribuimos a este cambio ofreciendo soluciones como la instalación de cargadores eléctricos que hemos comentado en la pregunta anterior.

Se trata de una solución que cada vez tendrá más peso ya que el comercio electrónico ha llegado para quedarse en España y todavía queda mucho margen de crecimiento para llegar al nivel de negocio de los países de nuestro entorno. Y para abarcar este nivel de crecimiento es imprescindible impulsar todo tipo de soluciones sostenibles.

4. Solución a la falta de suelo. La tendencia de la disponibilidad de suelo en nuestro país se prevé compleja a corto plazo, lo que resulta más preocupante teniendo en cuenta la demanda desde ubicaciones como Catalunya o Madrid. Recientemente hemos publicado nuestro tradicional índice de alquileres logísticos y se trata de una realidad que afecta a los principales mercados desarrollados, ya sea en Europa o en Estados Unidos. Sin embargo, en Prologis seguimos ofreciendo suelo logístico y muestra de ello es la nave de 40.000 metros cuadrados que estará disponible a finales de mayo de este año en Guadalajara, así como la construcción del edificio de 30.000 metros cuadrados Prologis Park San Fernando DC3 para Alcampo.

La solución pasa por trabajar de manera conjunta con las administraciones, para acelerar los diferentes trámites burocráticos y para dibujar una estrategia alineada con las necesidades del sector y de la ciudad. Además, apostamos también por la reconversión de naves industriales en desuso ubicadas en las primeras coronas de las principales ciudades y transformarlas en naves logísticas modernas acorde con las necesidades logísticas de las empresas. Es el caso de Prologis Park Sant Boi DC7, un edificio de 7.109 metros cuadrados y de última generación actualmente en construcción.

“Claramente la introducción del uso de placas fotovoltaicas para autoconsumo y la utilización de sistemas de iluminación y control de temperatura son las prioridades en el listado técnico para los próximos años”, Claudio Losa, Managing Director Estrada & Partners.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. El mercado vendrá marcado por tres protagonistas, la promoción de proyectos llave en mano, que será la única forma que admitirán inversores con perfil promotor, al exponerse mucho si realizan el desarrollo de plataformas sin un pre-let, principalmente edificios big box; el segundo los edificios actualmente en construcción o de nueva construcción, son pocos y prevemos que serán alquilados antes de final de año, por lo que se producirá una tensión importante para finales del segundo semestre, ya que en este principio de año la incertidumbre estática está ralentizando la demanda, sobre todo la de gran volumen; y por último edificios antiguos, con más de 15 años de antigüedad con necesidad de capex de actualización, que tienen la oportunidad de mantener rentas del 2022 e incluso prever un incremento de esta si hay escasez de activos construidos disponibles a partir del 24. Hay que apuntar que otro de los grandes protagonistas de años anteriores la promoción de edificios last mile se estancará claramente un par de años, su coste es hoy muy elevado.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Claramente la introducción del uso de placas fotovoltaicas para autoconsumo y la utilización de sistemas de iluminación y control de temperatura son las prioridades en el listado técnico para los próximos años.

Los criterios de impacto en el medioambiente, impacto en la sociedad y gobernanza de las organizaciones (ESG) van a desarrollarse de manera más pronunciada, pero hay uno que es esencial, minorar el impacto medioambiental mediante la eficiencia energética con la flexibilidad en los modelos de uso de energías renovables y su almacenamiento. Todas las semanas nos encontramos con novedades tecnológicas en este campo, pero no será hasta finales de este decenio cuando previsiblemente se puedan implantar, lo que impactará directamente en los costes del activo y por tanto en las operaciones de sus inquilinos.

3. Tendencias en la última milla. De las declaradas durante los últimos años apenas se han cumplido las más innovadoras para el desarrollo de un urban logistic, la mayoría demasiado optimistas. Cuando analizábamos un mercado inmobiliario como el nuestro, mostrábamos que era un error bloquear capital prematuramente para estas ideas sin medios adecuados, con un mercado inmobiliario como el español, y una administración como la nuestra, que no permite muchos inventos sin un coste muy elevado. Venimos anunciando que la única manera de hacer sostenible el reparto en las grandes ciudades es o bien redistribuir a los ciudadanos a áreas limítrofes de las urbes, o multiplicar las áreas de distribución de last mile en la primera corona de las urbes. La otra manera, y esto es para un doctorado en las escuelas de ingeniería, con el desarrollo de túneles especializados para el reparto de mercancías de todo tipo (subrayando de todo tipo). Ya existen proyectos en algunas ciudades del mundo y veremos algún prototipo, lo que animará las posibilidades de grandes contratos de obra pública, toda una golosina. A partir de ¿2030?

Una curiosidad, Londres ya creó un sistema en el siglo XIX para el reparto del correo por un sistema de túneles con railes, todavía existe.

4. Solución a la falta de suelo. Los actores del sector llevamos algo más de treinta años dando respuesta reiterada a esta pregunta, y sigue siendo un querer y no poder ya que la solución perfecta no existe, pero sí podemos hacer dos apuntes:

1-Sacar el desarrollo urbanístico fuera del marco temporal que le dota un mandato electoral convencional de 4 años, y a partir de ahí, revisar la realidad de lo que es factible y sobre todo sostenible por coste, impacto social y tiempo.

2- Establecer un calendario de obligado cumplimiento en las entidades suministradoras energéticas, de aguas y áreas de medioambiente. Difícil cometido este.

El riesgo de vacío en el desarrollo urbanístico en el ámbito industrial y logístico existe, como ejemplo Barcelona, por tanto este período inflacionista persistente, acarreará incrementos de precios en el stock actual existente, algo que ya observamos pero que será más visible en los próximos 2-4 años, siempre que las tensiones internacionales nos den un respiro.

Lamentablemente no se ha creado un plan director industrial, el cual venimos reclamando desde hace más de 15 años, con el firme convencimiento del retorno de parte de la producción industrial asiática y teniendo a España y Portugal como plataforma intermodal de distribución de bienes producidos fuera y dentro del país para el resto del mundo, todo apoyado en nuestra excelente posición estratégica de transporte y telecomunicaciones, coste productivo y capacidad de crecimiento poblacional.

“El mayor cambio que se percibirá en el mercado de última milla es la promoción de naves de menor tamaño, incluso sin muelles de carga y pensando únicamente en el transporte por furgoneta eléctrica”, Oriol Gual, National Director Industrial & Logistics Colliers.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. Las nuevas promociones están apostando por la mejora en temas relacionados con la eficiencia energética y la sostenibilidad, no sólo durante la construcción, sino también durante la operación dentro de las naves logísticas. En este sentido, ya se han empezado a entregar las primeras naves BREEAM Excelent y LEED Platinum. Hoy en día es una excepción pero que claramente irá a más.

También se está incrementando el grado de protección contra incendios. En el pasado lo más habitual era construir naves para Riesgo Medio 5, sin embargo, ahora cada vez es más habitual encontrar naves adaptadas, de salida, para Riesgo Alto 7.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. La demanda actual exige soluciones que faciliten el autoconsumo como las placas solares. Antes montadas sobre una pequeña parte de las cubiertas, ocupan actualmente la mayor parte de la superficie. También, la reutilización del agua para riego o baldeo con el fin de reducir al máximo el consumo.

Otro factor necesario a tener en cuenta es la procedencia de los materiales y el reciclaje de materiales procedentes de derribos.

3. Tendencias en la última milla. El mayor cambio que se percibirá en el mercado es la promoción de naves de menor tamaño, incluso sin muelles de carga y pensando únicamente en el transporte por furgoneta eléctrica.

También, la construcción de aparcamientos electrificados para estas flotas de vehículos en las proximidades de los nuevos parques logísticos más ‘urbanos’.

4. Solución a la falta de suelo. Considero que lo más sencillo sería permitir una mayor flexibilidad en los suelos ya calificados de urbanos. En primer lugar, dejando claro que en todo suelo industrial debería ser factible el uso logístico. Pero también ampliar esa flexibilidad en suelos terciarios, originalmente orientados a la promoción de medianas superficies, en los que se permita un uso mixto Comercial (abierto al público) y Logístico: para Click & Collect, pero también para la distribución de compras On-Line. En casos en los que existe una cierta demanda para un sector urbanizable delimitado, la solución más acertada es elaborar un protocolo que permita una tramitación de urgencia y una implantación de las industrias en unos plazos distintos a los habituales del urbanismo. De todas formas, lo más importante es dotar a la administración de los recursos necesarios para que los trámites urbanísticos se puedan hacer en los plazos que marca la ley y así no tener que esperar más de un año para la recepción de informes sectoriales.

“Madrid sufrirá hasta ver los números de absorción y ejecución de los proyectos actuales de almacenes logísticos y de última milla que en estos momentos están en ejecución o pendientes de licencias”, Roberto Agreda, SocioDirector Inmoking en Madrid.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. El mercado viene arrastrando, ahora justo hace un año (febrero de 2022), un síntoma de cautela a la hora de la toma de decisiones sobre dónde invertir el capital. Las incertidumbres en el mercado económico debido al alza de tipos como medidas de contención de la inflación ocasionada por el alza de las materias primas, hace que se estudien muy exhaustivamente aquellos proyectos donde se quiere destinar los recursos de capital.

La principal premisa es destinarlo a aquellos proyectos en mercados donde la ratio inversión/riesgo es reducido y esto nos marca las pautas de deseo de inversión y es ahí donde InmoKing encuentra aquellas oportunidades donde existe un ángulo cierto de viabilidad de la inversión. Sin duda Barcelona, como principal mercado y Valencia son dos plazas en el que la disponibilidad inmediata se acerca a cero, con lo cual la absorción se presupone se realizará durante la ejecución de los activos.

Madrid sufrirá hasta ver los números de absorción y ejecución de los proyectos actuales de almacenes logísticos y de última milla que en estos momentos están en ejecución o pendientes de licencias.

El inversor/promotor intentará dar solución con proyectos llave en mano anulando el riesgo, anulando la incertidumbre.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Todos los proyectos que han salido estos últimos años y por supuesto en el futuro tienen certificaciones de sostenibilidad, debido a la implicación de todos los actores; constructoras, promotores, inversores y clientes finales. Es un aspecto fundamental a la hora de llevar a cabo un proyecto inmologístico, debido a los altos beneficios sociales dentro de las empresas hacia sus trabajadores.

La tendencia de ejecutar proyectos que tiendan a reducir las emisiones de dióxido de carbono (Emisión ceros), es el punto principal a conseguir. A partir de aquí se busca intensificar la acción de reciclaje, fomentar la utilización de vehículos eléctricos o no contaminantes, dejándonos para el final la que a día de hoy, es la más solicitada por parte de los inquilinos y es el ahorro de energía mediante la instalación de paneles fotovoltaicos para auto consumo.

3. Tendencias en la última milla. La dificultad de encontrar espacios habilitados o con posibilidad de adaptación, que reúnan todas las características necesarias para tener una operatividad plena (Sistemas contraincendios, capacidad de agrupación de mercancía, entrada salida de pesados, alto movimiento de vehículos de reparto…) en la función de última milla dentro de las grandes ciudades, hace que se adecúen esos espacios en zonas donde se realiza la distribución tradicional cerca de las grandes ciudades.

El diseño de los edificios será fundamental para triplicar el número de atraques de entrada salida, así como dotarlas de zonas habilitadas para la espera con cargadores eléctricos que permitan una plena carga en cortos espacios de tiempo. Es en este punto donde desde InmoKing diseñamos conjuntamente con el cliente modelos de nave cuya forma puede asemejarse a un peine o espina de pez, llegando a obtener tres veces más de posiciones para vehículos.

4. Solución a la falta de suelo. Existen dos problemáticas fundamentales, el precio y la rapidez con las que se fabrica la materia prima. En el primer caso, suelo, aunque escaso, pero existente el precio hoy en día es muy elevado como para que cuadren todas las incógnitas de la ecuación ‘inversión-desarrollo-materialización-arrendamiento’ se materialice.

En cuanto a la creación de suelo resultante a una velocidad adecuada está en manos de las administraciones públicas, como todos sabemos, y que se enfangan en procesos burocráticos interminables, muchas veces fáciles de resolver pero que con los componentes de disputas de partidos y otros factores se tarda mucho tiempo lo que ocasiona la huida de capital a inversiones en las que los retornos se aceleran.

“La obsolescencia del parque logístico español conduce a apostar por los terrenos brownfield, espacios industriales con construcción obsoleta que hay que demoler”, Javier Mérida, director general P3 Logistic Parks en España.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. El mercado inmologístico en 2023 estará marcado por múltiples factores macroeconómicos y estructurales. La planificación de proyectos estará marcada por las políticas monetarias restrictivas y el alza de los tipos de interés, así como por el ajuste de la demanda, los costes financieros y de construcción, la reducción de los márgenes y la falta de solidez de la cadena de suministro.

En consecuencia, teniendo en cuenta el contexto, los yields seguirán al alza pudiendo generar situaciones en los que los precios de compra están por debajo de los costes de reposición. Se podría generar situaciones en los que los precios de compra estén por debajo de los costes de reposición.

Además, la escasez de suelo seguirá siendo un reto clave este año, especialmente en las zonas densamente pobladas, para el que la reurbanización y revitalización de los espacios obsoletos ofrece una valiosa solución.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. La sostenibilidad es, sin duda, una de las demandas de nuestros clientes. Las estrategias de éxito están intensamente ligadas a ser capaces de desarrollar una actividad cada vez más sostenible. En consecuencia, la importancia de los criterios verdes va a ir en aumento.

En P3, la sostenibilidad está presente desde las primeras fases de planificación. Además, damos prioridad a terrenos brownfield, espacios industriales con construcción obsoleta que hay que demoler y que ofrecen oportunidades de reutilización. Finalmente, tras la COP26, las cuestiones medioambientales seguirán en la agenda e influyendo en las planificaciones e inversiones futuras. Tanto a nivel europeo como español, las naves son de una calidad relativamente baja, por lo que revitalización de activos es una valiosa solución.

En la actualidad, los activos están diseñados para cumplir con el estándar de calidad BREEAM Excellent, una exigente acreditación que garantiza la sostenibilidad del espacio. Además, entre los activos ya existentes, se trabaja para hacer un upgrade a la certificación BREEAM VERY GOOD.

3. Tendencias en la última milla. El desarrollo de la última milla es uno de los drivers de crecimiento del sector. Buena parte de la demanda de infraestructuras seguirá orientada a la logística urbana y a la última milla con el objetivo de facilitar las entregas y dar respuesta al crecimiento del e-commerce. Por ello, desde la pandemia, la tasa de absorción del suelo industrial por parte de las plataformas logísticas está en constante crecimiento.

Asimismo, la demanda de espacio logístico en Europa seguirá incrementando, hasta alcanzar niveles récord. Cabe destacar que España tiene una tasa de absorción menor que sus países vecinos, de modo que el margen de crecimiento es importante. El sector continuará transformándose y modernizándose y, sin lugar a duda, la última milla será imprescindible en el crecimiento del sector Inmologístico en España.

4. Solución a la falta de suelo. Es cierto que la falta de suelo industrial es alarmante. Existe una gran competencia, mientras que el número de oportunidades es reducido. No obstante, el sector enfrenta otras problemáticas, como el ajuste de la demanda, los costes financieros y de construcción, la reducción de las rentabilidades y la falta de solidez de la cadena de suministro.

El mayor reto es, por tanto, trasladar el incremento de los costes, que son cada vez más elevados, a activos asequibles para los operadores. El objetivo no es otro que, en un contexto marcado por la falta de suelo finalista, ser capaces de desarrollar proyectos rentables en el corto plazo

La obsolescencia del parque logístico español conduce a apostar por los terrenos brownfield, espacios industriales con construcción obsoleta que hay que demoler. Es una tendencia que en los países vecinos está ganando fuerza y que, en España, con el objetivo de revitalizar activos, también lo hará.

Además, hay palancas que van a seguir tirando de la demanda, aunque ésta seguro que no sigue en los niveles postpandemia. El potencial crecimiento del comercio electrónico (la tasa de absorción de comercio electrónico tiene elevado margen de crecimiento), la obsolescencia de los activos (en términos de sostenibilidad, altura libre, eficiencia energética y logística moderna) y necesidad de espacio para incrementar stock seguirán impulsando nuestro sector.

“El mercado inmologístico demandará, no solo en el 2023, pero de forma continuada en el futuro, edificios más sostenibles, eficientes y de alta gama”, Leandro Greblo, Country Manager Mountpark Iberia.

1. Proyectos que marcaran la pauta en 2023. El mercado inmologístico está actualmente sufriendo un proceso de ajuste, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés y de la subida exponencial de los costes de construcción.

Creemos que el mercado en el 2023 estará marcado por una moderación del nivel de nuevas promociones respecto a años pasados y un enfoque más acentuado a operaciones llaves en mano. Además, el mercado inmologístico demandará, no solo en el 2023, pero de forma continuada en el futuro, edificios más sostenibles, eficientes y de alta gama.

Se trata del tipo de activos logísticos que ofrecemos en Mountpark: edificios con acabados de alta gama, altamente eficientes, modernos y con un entorno confortable, así como con espacios de ocio y desconexión que proporcionan a sus ocupantes un alto nivel de bienestar y seguridad.

Por otra parte, la flexibilidad de estos activos es otro elemento importante, por lo que en Mountpark apostamos por edificios flexibles que puedan acomodar un amplio rango de demandas. Actualmente estamos sumergidos en nuestro proyecto Illescas IV, que consta de dos edificios: en uno de ellos, nuestro inquilino, Stor, ya ha comenzado su actividad, mientras que confiamos alquilar en breve el segundo edificio de 36.500 metros cuadrados, cuyas obras finalizarán en abril de este año.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. Siendo la sostenibilidad una meta conjunta de la sociedad española, y también a nivel global, en Mountpark contribuimos para que nuestros clientes puedan reducir su huella de carbono. Nuestros edificios logísticos cuentan con un excelente nivel de aislamiento térmico, una alta eficiencia energética y además apostamos por la electrificación de los vehículos, instalando un número considerable de cargadores para vehículos eléctricos.

Es importante recalcar también que la sostenibilidad está muy presente en el proceso constructivo de nuestros edificios, donde buscamos reducir al máximo la generación de residuos y donde utilizamos una cantidad importante de materiales reciclados. De hecho, Mountpark tiene gran parte de su portfolio de activos certificados como BREEAM excelente, lo que corrobora dicha estrategia. Además de la vertiente sostenible para el medioambiente, los edificios logísticos también deben velar por el bienestar de sus ocupantes.

3. Tendencias en la última milla. Mountpark tiene prácticamente todo su portfolio y futuras operaciones enfocadas en ubicaciones de segunda y tercera corona que permiten el desarrollo de activos de gran envergadura.

4. Solución a la falta de suelo.La escasez de suelo es un tema que desde hace tiempo está a la orden del día. Se trata, sin duda, de uno de los grandes retos del sector, sobre todo en mercados como Catalunya y Valencia, donde la falta de suelo logístico está más acentuada, y cuya tendencia pensamos que desafortunadamente se mantendrá en los próximos años.

Es difícil dar con la solución a este problema, pero bien es cierto que España necesita activos de última generación que estén alineados con las necesidades actuales de los operadores para que puedan garantizar una cadena de suministro eficiente.

En Mountpark mitigamos la escasez de suelo asociándonos con empresas locales que tengan la capacidad de gestionar la transformación de suelo de acuerdo a nuestras necesidades. Además, nos apoyamos en la gran comunidad de agencias de intermediación por las cuales nos llegan excelentes oportunidades de compra de suelo. 

“En los activos logísticos relacionadas con el frío alimentario, la clave es aumentar al máximo la eficiencia de las instalaciones encargadas del mantenimiento de la temperatura”, Ramón José Cobo Gómez, Contract Manager CBRE Global Workplace Solutions.

2. Soluciones sostenibles más demandadas. En los activos logísticos relacionadas con el frío alimentario, la clave es aumentar al máximo la eficiencia de las instalaciones encargadas del mantenimiento de la temperatura. Para ello, desde CBRE GWS ayudamos a nuestros clientes a aplicar medidas como el empleo de cámaras frigoríficas que utilicen gases más eficientes y menos contaminantes o la integración de muelles herméticos para evitar la entrada de calor o las pérdidas de frío. Al mismo tiempo, en este tipo de activos logísticos que conllevan un alto consumo de energía, cobran especial importancia la aplicación de modelos de mantenimiento predictivo, aplicables al mantenimiento de cualquier infraestructura, y la ejecución habitual de controles de funcionalidad, garantizando así el estado óptimo de todas las instalaciones y evitando cualquier desperdicio de electricidad. 

Informe publicado en el nº282 de Logística Profesional (pág  32-47)