Las megaplataformas logísticas y los microhubs son el presente inmologístico, desarrollos que poco tienen que ver con lo almacenes de hace 25 años

Los primeros centros logísticos comenzaron a surgir en España entre los años 80 y los 2000, hasta ese momento no se apreciaban instalaciones dedicadas y enfocadas exclusivamente al sector, las empresas se instalaban en naves aisladas o en polígonos industriales. Es a partir de los 80 y 90 cuando las empresas inician su apuesta por centros especialmente diseñados para la actividad logística con unas características concretas adaptadas a la operativa de cada compañía. A partir de los 2000 el sector de transporte y logística experimenta un gran boom en España, el e-commerce empieza a despuntar, y hay una clara apuesta por la multimodalidad, lo que conllevan que se empiecen a desarrollar las primeras megaplataformas logísticas.

La realidad de la inmologística

En la actualidad, los cambios permanentes en las cadenas de suministro y los grandes impactos en la distribución urbana de mercancías y la última milla, hacen que almacenes, plataformas logísticas, centros de distribución y de transportes, estén evolucionando hacia Estructuras Nodales de Servicios y Soporte (ENSS), con el objetivo de maximizar el ahorro de costes operativos y mejorar el nivel de servicio, aumentando la competitividad en todas las cadenas y su complejidad, tal y como bien explican desde Asociación de Centros de Transporte y Logística de España (ACTE). Desde su perspectiva cuatro están siendo las razones de esa complejidad:

La primera es el incremento de mercancías hacia los centros de las ciudades causado por el creciente número de establecimientos comerciales, y las aperturas de tiendas de proximidad para la venta off-line por parte de las distintas cadenas de la gran distribución y los retailers.

La segunda, el auge del comercio electrónico que complica la distribución urbana al provenir de diferentes orígenes y canales de distribución con dificultades para las entregas, a menos que se adopten soluciones innovadoras para paliarlas.

La tercera, el incremento de los costes externos, contaminación, tráfico, congestión, accidentes (se ha producido un incremento del 55% de accidentes de furgonetas en los últimos 5 años), ruido, ocupación de espacio públicos, ante los que la sociedad reclama ciudades más sostenibles, inclusivas, seguras y resilientes, y que se están materializando en planes municipales como las zonas de bajas emisiones ZBE de Barcelona o de Madrid.

Y, la cuarta, las restricciones municipales en línea con la descarbonización de la economía española a 2030-2050, con fuerte apuesta por la movilidad sostenible de las mercancías sobre las que se aplican medidas restrictivas que afectan a las ciudades de más de 50.000 habitantes y que requieren infraestructuras inmologísticas adaptadas para poder operar.

Según ACTE, los actores económicos tienen a día de hoy, dos objetivos: costes más bajos, y para ello potencian el gigantismo (mayores barcos, camiones, trenes y plataformas logísticas megahubs) y mayor flexibilidad, lo que requiere modelos operativos muy innovadores, en especial en el last mile para superar la complejidad, dificultad y coste de la DUM.

Las empresas de transporte y logística buscan la manera más eficiente y menos costosa de transportar los bienes y materiales ya que, hasta un tercio del coste total de transporte está imputado en las operaciones en la última milla por los llamados costes de fricción. Los procesos de ventas omnicanal afectan a la inmologística, ya que el manejo de un pedido online requiere hasta tres veces más espacio que una venta convencional: de ahí las grandes plataformas XXXXL o megahubs.

El mercado inmologístico actual está compuesto por un lado, por almacenes de baja rotación o plataformas logísticas periféricas, los llamados megahubs (ubicados en puntos alejados de los centros de las ciudades que transportan en horario nocturno en grandes camiones la mercancía hasta los microhubs), y  por otro lado, por esos microhubs, que se encargan de entregar los productos en horario diurno a los clientes finales en vehículos más pequeños y de 0 Emisiones, optimizando recorridos de entrega gracias a potentes algoritmos informáticos de gestión convirtiendo los microhubs en desarrollos tecnológicos, más que activos inmobiliarios.

Alcanza las cifras más altas registradas hasta la fecha

Este sector logístico ha logrado alcanzar una inversión de 2.058 millones de euros y una contratación de dos millones de metros cuadrados entre enero y septiembre, se trata de las cifras más alta registradas hasta la fecha. Según estos datos de CBRE, la inversión en el mercado logístico ha crecido un 24% más que el mismo periodo de 2021. El mercado Mid-Caps ha ganado protagonismo este año y las operaciones con un importe inferior a 20 millones de euros han representado el 26% del total.

En términos de contratación, el mercado ha alcanzado un take-up de más de dos millones de metros cuadrados entre enero y septiembre, un 8% más que el mismo periodo del año anterior. La contratación registrada en el tercer trimestre ha ascendido a 548.000 metros cuadrados, un 1% menos que los 555.000 metros cuadrados registrados en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el sector ha sumado una contratación de dos millones de metros cuadrados en los nueve primeros meses del año, la mayor cifra registrada hasta la fecha en este periodo, muy superior a la media de los últimos diez años.

El comercio electrónico ha tenido un peso del 15% sobre la contratación, por debajo del 21% del mismo periodo del año pasado.

En este contexto, CBRE anticipa una demanda alta de take-up este año, si bien no se prevé llegar a un año récord como 2021. La subida de la yield y el incremento de los costes de construcción provocarán una menor construcción y las rentas seguirán creciendo hasta un 13% en los próximos tres años, una subida que podría ser mayor en las zonas prime.

En cuanto a la inversión, se prevén rentabilidades al alza en 2023 como consecuencia de una financiación escasa y más cara. La valoración de los activos será un factor determinante en el próximo ejercicio y la consultora anticipa muchos cambios de precios en poco tiempo.

A un paso de tasa de ocupación récord a finales de año

Por otra parte, la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presentaba recientemente su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia. Las tres comunidades con una elevada demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión. La tasa de disponibilidad de estos territorios sigue en bajos niveles debido al alto interés de los fondos de inversión y promotoras en la adquisición de suelos y desarrollo de nuevas plataformas. Las perspectivas de ocupación para finales de año podrían rozar cifras récord.

En Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 35.000 m² disponibles en el último trimestre del año. Por su parte, Valencia actualmente cuenta con 25.917 m² de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado durante el último trimestre; esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 198.619 m².

Madrid

La demanda por parte de los usuarios se mantiene en niveles de actividad muy elevados en Madrid. Entre los meses de julio y septiembre, la absorción de espacios logísticos ha sido de 233.717m2, distribuida en 26 nuevos contratos. Esta cifra supone un incremento del 3% respecto al mismo periodo del año 2021; siendo un 4,6% superior a la media trimestral de los últimos 6 años.

En el total del año la contratación se alza hasta los 860.251m2, la cifra más elevada de toda la serie histórica a cierre del tercer trimestre. En total se contabilizan 72 operaciones, 10 más que las registradas en el mismo periodo de 2021. Además, cabe destacar que el 50% total de las operaciones de este trimestre corresponden a superficies inferiores a 5.000m2.

Por otro lado, se observa que los dos principales motores de la demanda son el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el e-commerce y el incremento de stock para evitar roturas en las cadenas de suministro.

Otro dato muy positivo es que la tasa de disponibilidad pasa del 6,31% a un 5,95% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 690.250m2 durante los últimos doce meses.

Además, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 525.631m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses.

El eje A2, conocido como el Corredor de Henares, ha sido el que más operaciones ha concentrado, concretamente el 54% de firmas del tercer trimestre y el 44% de la superficie contratada, con un total de 102.387m2. Sólo en Alcalá de Henares se han contabilizado cuatro nuevos contratos con una superficie media de 9.413 m2. Mientras que en la zona Sur se han concentrado el 38% de las operaciones y el 46% de la absorción.

Cataluña

Después de cerrar gran un año 2021 propulsado por la demanda del e-commerce y el sector de la alimentación la actividad en el sector logístico de Cataluña comienza a normalizarse. Entre los meses de julio y septiembre se han firmado 10 nuevos contratos que han sumado una contratación total de 84.936 m2. Esta cifra supone un ajuste del 46,8% respecto al tercer trimestre del año pasado.

En el total del año, la cifra de absorción se alza hasta los 482.562 m2, en línea con los años 2019 y 2018 y por encima del periodo 2020. El tamaño medio de las operaciones registradas en el tercer trimestre desciende hasta los 8.493 m², siendo el 70% de los contratos sobre superficies comprendidas entre 2.000 m² y 10.000 m².

Los promotores o inversores se posicionan comprando suelos en ubicaciones más próximas a la ciudad, con perspectivas de poder desarrollar a medio plazo.

Valencia

En el último trimestre, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado nivel de la primera parte del año. La cifra de contratación contabilizada se ha situado en los 66.477 m2. No obstante en el total de lo que va de año la cifra de absorción se alza hasta los 243.819 m².

Por otro lado, en los últimos tres meses se han firmado 10 nuevos contratos. En lo que llevamos de 2022 se han registrado 47 operaciones, el 94% del total de operaciones que se firmaron el periodo 2021. Destaca también que más del 70% de las operaciones han sido ampliación de superficie o empresas de nueva creación. Mientras, el tamaño medio de las operaciones firmadas en el periodo analizado se ha situado en 6.647 m².

Actualmente, hay un total de 19.052 m² de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado en el resto del año 2022.

La sostenibilidad en la inmologística

El marco normativo y los fondos europeos para mitigar el cambio climático están impulsando a las compañías a realizar proyectos cada vez más sostenibles. Además, los consumidores cada vez se preocupan más por el medio ambiente y buscan un producto con una entrega más ecofriendly.

Que los edificios logísticos sean cada vez más sostenibles ya no es algo opcional, el reto es llegar a los edificios 0% emisiones. Cada vez existe una mayor instalación de paneles solares en las cubiertas para autoconsumo así como el uso de materiales y componentes que permitan un ahorro energético. El sector inmologístico se dirige hacia el desarrollo de plataformas logísticas con visión a medio-largo plazo que contribuyan a alcanzar un mundo más sostenible y preserven su valor. En los nuevos desarrollos cada vez se pone más el foco en perseguir la neutralidad en emisiones de carbono, tanto en la fase de construcción como en la de operación, integrando cada vez más estrategias de economía y construcción circular.

Por último, hay que destacar, que todo lo relacionado con el bienestar del empleado también está cobrando más fuerza en los nuevos desarrollos inmologísticos.

“El sector inmobiliario industrial y logístico ha emergido como pocos en el último cuarto de siglo”, Óscar Heras, director de GLP en España.

La cadena de suministro y, como tal, la inmologística, han experimentado numerosos cambios recientemente. No obstante, a pesar de variables de impacto como la inflación o las crisis geopolíticas, el éxito de los bienes inmuebles logísticos e industriales se mantiene gracias a tres constantes: una ubicación correcta y un diseño y precio adecuados.

Manejando estos factores, durante la primera mitad de año, la inmologística en España alcanzaba los 1.485.000 m² de contratación logística, superando en este ejercicio los datos de los últimos cinco años.

Frente a este nuevo panorama y ante la inevitable pregunta que plantea qué ha llevado a esta actividad, habitualmente calificada ‘de nicho’, a alcanzar tales cifras, la respuesta se torna simple: la constante evolución.

Así, en los últimos 15 años, los actores del ecosistema inmologístico y sus beneficiarios se han convertido en testigos de un cambio que remodela y potencia, no solo el panorama industrial, también el urbano. Los grandes hubs se han combinado con almacenes más cerca de las ciudades y el consumidor, aumentando los niveles de inversión en suelo logístico en Europa en un 20%. Pero esto no es lo más relevante.

Ahora, vivimos un momento clave en el que añadir valor a nuestro entorno y adaptarlo a las necesidades actuales de la sociedad desde una perspectiva social y medioambiental -, ha dejado de ser una opción para ser un must’. No se conciben proyectos que puedan tener éxito en el futuro sin considerar estos aspectos.

Ahí reside el verdadero cambio del que, desde GLP, somos precursores. Ha llegado el momento de ser mucho más que metros cuadrados de almacén para ocupar. Es la hora de aportar desde dentro, a través de medidas ESG, de medidas de generación energética, soluciones de robotización y gestión de datos creando un entorno donde nuestros clientes puedan incrementar su competitividad mediante la eficiencia; hasta fuera, hasta la comunidad apoyando a las comunidades locales y a las personas que trabajan y viven en estos edificios.

Las oportunidades son infinitas, ahora toca explorarlas de forma productiva y eficiente.

“La logística es un sector transversal que responde a los desafíos de la actualidad”, David Romera, responsable de inversión y gestión de activos de Valfondo.

La sociedad se encuentra en constante evolución y, con ella, la economía. Las relaciones sociales y comerciales han cambiado en los últimos años de forma radical. Los avances tecnológicos, la digitalización global, la evolución del comercio electrónico y más recientemente la emergencia sanitaria del Covid-19, han sido catalizado-res de tendencias que han puesto en valor la importancia de la logística y han dejado en evidencia la necesidad de que empresas de todos los tamaños y sectores cuenten con espacios logísticos para satisfacer las nuevas demandas de los consumidores.

En las últimas décadas, la digitalización ha marcado un antes y un después en la logística. La tecnología ha permitido desarrollar una tipología de edificios que antes eran inviables, caminando cada vez más hacia la automatización de las naves e integrando el trabajo de robots y capital humano; en la actualidad, el 100% de los trabajadores de los activos logísticos modernos utiliza dispositivos digitales y realiza su actividad diaria gracias a la tecnología. Digitalizar la trazabilidad de los productos permite alcanzar una correcta gestión de stock y eficiencia en las rutas de entrega, logrando una cadena de suministro completamente eficiente que satisfaga una demanda que no deja de aumentar.

Como consecuencia, también el tipo de edificios ha cambiado en los últimos años. Los activos logísticos están en constante evolución, así como también lo están las necesidades de los clientes. Los centros actuales son completamente diferentes a los que se hacían anteriormente y en ello la apuesta por la sostenibilidad y el confort de los empleados, ha sido determinante.

La implementación en las plataformas de una serie de parámetros sostenibles y de políticas ESG ha dejado de ser un plus para ser un must. Mientras en el pasado se les prestaba poca atención a estos aspectos, hoy en día contar con una certificación de calidad y sostenibilidad es un requerimiento esencial para cualquier edificio logístico. Y es que los diseños con eficiencia medioambiental, no sólo ayudan a cumplir con los objetivos de desarrollo sostenible (ODS) de las empresas, sino que representan un ahorro claro en los costes operativos. Otra innovación ha sido apostar por el bienestar de los empleados, que tengan un ambiente agradable de trabajo, lo que se traduce también en una mejora de la experiencia del trabajador que ayuda a retener talento, evitar el ausentismo y aumentar la productividad.

Otro factor que ha marcado una diferencia en la logística actual es la habilidad del sector de adaptarse a los cambios. Puesto que la actividad de los operadores es completamente flexible, es importante diseñar edificios con esa capacidad de flexibilidad. Para ello, los activos hoy en día disponen de grandes zonas para picking, para copacking, para preparación de pedidos, e incluso entreplantas hasta en el 100% de las superficies… atrás quedaron las naves llenas de estanterías. Esa flexibilidad también se ha traducido en la implementación de un modelo de gestión ágil y fácil de actualizar. Dos características para las que la aplicación de la metodología BIM y la apuesta por el metaverso, han sido y serán claves.

La implementación de la metodología BIM (Building Information Modeling) es, sin duda, un hito en la evolución de la logística y que nosotros implantamos en el diseño de todos nuestros proyectos. Se trata de un sistema que mejora la forma de gene-rar y gestionar datos e información de las plataformas a lo largo de todo su ciclo de vida, permitiendo identificar y analizar riesgos de forma más eficiente. Un primer paso para la aplicación de las ventajas que ofrece el metaverso y por las que la inmologística ha comenzado a apostar.

Aunque son pocos los proyectos del sector que se han adentrado en el metaverso, sus posibilidades son infinitas, ya que hace posible disponer de información de los proyectos de forma constante y en tiempo real, un hecho que es esencial para el éxito y desarrollo de los proyectos logísticos demandados en la actualidad.

Si bien la logística ha sido importante en el pasado, en el futuro está llamada a jugar un papel aún más determinante. Los próximos años van a estar marcados por la evolución del sector, una industria que ha demostrado ser un sector refugio, y que está llamado a convertirse en un sector transversal, liderando la creación de empleo, favoreciendo la movilidad de la población y favoreciendo el aumento del con-sumo.

Aunque es imposible saber lo que depara el futuro, la clave para afrontar la evolución del sector de la inmologística y los nuevos retos que están por venir es, sin du-da alguna, poner al cliente en el centro del negocio, contar con la flexibilidad necesaria para poder adaptarse a los cambios y disponer de todas las herramientas que la tecnología pone a nuestro alcance.

“La oscilación de precios a la que se ha visto sometido el suelo en el tiempo, la entrada de operadores internacionales y la llegada del e-commerce serían sin duda los hitos que han marcado la evolución de este sector en los últimos 25 años”, Alberto Larrazabal, Director Nacional Industrial & Logística de CBRE España.

En España no se hablaba de Logística hace 25 años. Por entonces, prevalecía en nuestro país un sector industrial que, cabe decir, ha variado mucho en este tiempo.

Analizando desde la distancia, del 98 al 2008 los precios del Suelo crecieron constantemente. Ya al final del ciclo en 2007 los valores eran tan elevados que hacían difícil la operativa logística y muy difícil la compra de suelo por parte de los promotores. Aquellos que compraban eran o promotores locales o promotores de reconocido prestigio internacional, siendo estos por entonces los menos. Del 2008 al 2014 prácticamente nadie compraba suelo; se trataba de un momento inmobiliario en el que era más difícil pagar los IBIs, que mantenerlos en propiedad. A partir del 2014, algunos promotores más valientes comenzaron a detectar oportunidades en los suelos propiedad de la SAREB. Fue una buena época en la que se hicieron transacciones muy potentes, sin embargo, nada es eterno y desde entonces y hasta 2022, los precios han continuado creciendo, registrándose incrementos de hasta un 200% hasta hoy. Destacaría también la mala gestión que, casi siempre, se ha hecho por parte de todas las instituciones oficiales a la hora de la tramitación de suelos finalistas. Claro ejemplo de ello es el plazo de hasta 10 años para la tramitación de una licencia de uso de suelo rústico a urbano.

En cuanto a los operadores logísticos, en España siempre ha primado el operador nacional. Poco a poco el sector ha ido internacionalizándose vía adquisiciones y agrupaciones. Ha ello ha contribuido la irrupción del e-commerce y la innegable situación de España como enclave estratégico para la distribución, tanto a Europa, como a África y a los mercados transatlánticos. La profesionalización de la consultoría inmobiliaria en los últimos años también ha favorecido esa apertura hacia el exterior. Apertura que hemos visto también en la inversión, que ha pasado de manos de inversores privados y promotores nacionales, a finales de los 90, a promotores internacionales a partir del 2004. El auge de inversión llegó en 2014 cuando oportunistas internacionales provenientes del ámbito del retail y otros sectores como el de Oficinas compraban con una rentabilidad del 9% y veían en estas inversiones la solución a un comercio que acompañado del auge del e-commerce se encontraba en pleno proceso de explosión.

 Actualmente, y a pesar de la incertidumbre, el sector Industrial y logístico ocupa el segundo puesto en términos de inversión inmobiliaria, con el 20% del volumen nacional transaccionado durante el tercer trimestre y un total de 884 millones de euros. Además, este sector ha alcanzado un récord en inversión acumulada hasta septiembre, con un total de 2.058 millones de euros lo que representa un 24% más que el mismo periodo del año anterior.

“El sector se ha profesionalizado y consolidado globalmente y también en España, un mercado caracterizado, antes de la crisis de 2008, por un parque de activos logísticos obsoleto”, Javier Mérida, director general de P3 Logistic Parks España.

El sector inmologístico ha experimentado en los últimos años un gran proceso de transformación. A nivel global hay varios hitos que han condicionado el desarrollo del sector inmologístico. Por un lado, a finales de la década de los 90 y principios de los 2.000, el proceso de globalización dio un gran empujón a la logística, impulsando la necesidad de edificar inmuebles en los que almacenar y planificar el traslado de millones de productos.  En algo más de una década (2000-2011) las exportaciones mundiales se triplicaron, pasando de 6.500 millones de dólares en 2000 a 18.300 millones en 2011.

En la segunda década del siglo XXI, el mayor hito fue la consolidación del e-commerce como una alternativa al comercio físico; incrementando la base de clientes potenciales de cualquier compañía e impulsando el negocio logístico hasta niveles nunca vistos. En este sentido, la promoción de plataformas XXL con grandes volúmenes de inversión aparejados ha marcado un antes y un después en el mercado español.

En el mercado local es necesario mencionar también el hito de la recuperación económica tras la crisis de 2008.

Estos tres hitos, la globalización, la consolidación del comercio electrónico y la recuperación local de la crisis financiera -junto con causas más profundas derivadas de nuevas realidades sociales y económicas- han creado las condiciones para una mayor sofisticación del sector, un cambio estructural consecuencia de los nuevos hábitos de consumo y en las cadenas de distribución globales.

En paralelo, también se ha producido una profesionalización de la logística a todos los niveles. Los operadores son empresas especialistas que buscan instalaciones con unas características muy concretas y específicas.

Como consecuencia, los inmuebles son mucho más complejos a nivel de diseño y procesos y requieren que los desarrolladores proporcionemos soluciones a medida de las necesidades de nuestros clientes.

En definitiva, el sector se ha profesionalizado y consolidado globalmente y también en España, un mercado caracterizado, antes de la crisis de 2008, por un parque de activos logísticos obsoleto. Este proceso, a su vez, ha provocado la llegada de grandes actores internacionales al sector inmologístico español; que ofrece rentabilidades atractivas y perspectivas de crecimiento.

 En el mercado local, esto ha provocado una consolidación en la demanda de grandes plataformas, de más de 40.000 metros cuadrados, en ubicaciones un poco alejadas de los grandes núcleos de población como las que P3 Logistic Parks ha desarrollado para numerosos clientes en España. Así, hoy en día, localidades como Illescas, en la que P3 cuenta con siete naves; son hubs logísticos de primer nivel a escala europea.

Junto a ello, también hay una demanda fuerte de almacenes más cercanas a las ciudades que sirvan de centros de distribución de última milla.

“El logro más notable ha sido la evolución del volumen de negocio, pasando de un mercado principalmente local y residual con operaciones puntuales, a un mercado con activos de referencia en el desarrollo de mercados de capitales”, Luis Poch, Commercial Manager Logistics de Green logistics by Aquila capital.

Durante los últimos 25 años, el sector inmologístico en España ha experimentado un crecimiento exponencial dando pie a importantes hitos que han llegado para quedarse. Dentro de estos avances, podría afirmarse que el logro más notable ha sido la evolución del volumen de negocio, pasando de un mercado principalmente local y residual con operaciones puntuales, a un mercado con activos de referencia en el desarrollo de mercados de capitales, incorporando absorciones de superficie logística de más de 2 millones de metros cuadrados y de hasta 2 mil millones de euros en inversión en nuestro país.

El impulso del sector ha evolucionado hasta llegar a un alto nivel de especialización y profesionalización gracias, sobre todo, a la entrada de grandes capitales extranjeros en nuestro país, aportando diferentes opciones de contenido al mercado español. Durante estos 25 años hemos sido testigos de la importación de los conceptos de “última milla” y “distribución capilar” desde EE. UU., adaptando al mismo tiempo técnicas innovadoras como la automatización y robotización a los activos. Como consecuencia de esta sofisticación y estandarización de los edificios, nos encontramos con el debilitamiento y desaparición de las naves de tamaño muy pequeño.

Además, han aparecido nuevos conceptos de venta de activos logísticos con diferentes tipologías de formatos. Hablamos de activos en desarrollo, proyectos llave en mano, JV’s y otras operaciones como Forward Purchase o Forward Funding entre promotores usuarios e inversores, sin olvidar otro aspecto que destaca dentro de este crecimiento: la implementación de medidas de sostenibilidad y eficiencia energética en el proceso de desarrollo de los activos. La mayoría de las empresas dedicadas al sector logístico tienen muy presente este tipo de requisitos. La puesta en práctica de medidas que contribuyan a la reducción y compensación de las emisiones de CO2, la obtención de certificaciones BREEAM para la construcción sostenible y la instalación de paneles fotovoltaicos en las cubiertas de los edificios son solo algunas de estas medidas.

Para finalizar, es muy importante poner en valor la percepción que existe en la mente del consumidor sobre la logística. Gracias a los avances conseguidos, el sector se posiciona como eje fundamental dentro de la cadena de valor del comercio, indicador del todavía largo recorrido que le queda a la inmologística.

“Es importante destacar la referencia mundial en la que se ha convertido nuestro país como foco de atracción de inversores y su capital para el desarrollo de grandes proyectos”, Claudio Losa, director general Madrid de Estrada & Partners.

En los últimos 25 años se ha experimentado un crecimiento del sector en muchos aspectos, pero hay que destacar que venimos de una profunda crisis del mercado que fue dramática para el desarrollo inmobiliario del sector logístico e industrial entre el 2008 y el 2014, lo que precipito un auge y crecimiento exponencial del desarrollo de estos activos principalmente en estos últimos 8 años.

Este crecimiento llevó a doblar la capacidad inmobiliaria logística del país en tan solo 10 años, apoyado por el cambio social que ha supuesto la venta on-line y la tendencia creciente de incremento del consumo de toda la sociedad, lo que se ha traducido en una evolución positiva del volumen y de la tipología de los proyectos en muchas partes del territorio nacional.

El principal dato ha sido la evolución positiva en los aspectos de:

-Superficie desarrollada en el área de la logística y el transporte, más del doble desde principios de siglo.

-El significativo incremento en la calidad del producto construido.

-La clara tendencia a evolucionar en las áreas de eficiencia energética, mejora de las condiciones laborales de los trabajadores del sector de la construcción y de los empleados en el ámbito del sector logístico y, la calidad y la evolución técnica de los profesionales del sector, asociado al famoso ESG.

-Evolución de la normativa técnica muy profesionalizada, pero en ocasiones en dirección contraria a la realidad del sector.

-La referencia mundial en la que se ha convertido nuestro país como foco de atracción de inversores y su capital para el desarrollo de grandes proyectos.

-La enorme capacidad de la península en convertirse en la futura plataforma industrial y logística para Europa y el resto del mundo.

“Desde hace años el sector ha demostrado su capacidad de adaptarse a nuevas demandas y necesidades por parte de empresas y consumidores”, David Martínez, fundador y director general de Proequity.

Si echamos la vista hacia atrás, vemos como en 25 años el sector inmologístico ha pasado a ser uno de los más potentes dentro del inmobiliario. Así su crecimiento ha sido mantenido hasta hace pocos años, cuando se produce un cambio de paradigma. Hace dos décadas el envío y gestión de mercancías se realizaba solo entre empresas. En cambio, ahora también se realiza directamente al consumidor. Anteriormente, los clientes de la industria eran más tradicionales (supermercados, empresas de paquetería...). Sin embargo, ahora están creciendo otros como los retailers, que han incorporado la logística dentro de sus procesos, en lugar de subcontratarla.

Todos estos cambios vienen dados por el gran impulso del e-commerce y las consecuencias que la pandemia ha tenido en el comportamiento del consumidor, haciendo crecer la demanda por recibir productos en casa. De hecho, hace 10 años el inmologístico solamente era un atractivo para promotores e inversores locales, ahora también atrae a fondos institucionales.

Con ello, el crecimiento del sector ha sido a doble dígito en los últimos años y, el año pasado, el inmologístico marcó récord a nivel global con una inversión acumulada de 300.000 millones de euros.

Aunque el sector ya lleva muchos años de evolución, gracias a la digitalización, actualmente se invierte en la implantación de soluciones tecnológicas en la nave enfocadas a mejorar la experiencia de usuario y a la optimización del e-commerce.

Se han modernizado las construcciones, se ha afianzado la logística inversa como una fase más en la cadena de suministro, se trabaja en la reducción del impacto ambiental, en construcciones sostenibles y eficientes y se ha creado empleo de calidad con personal cualificado.

Desde hace años el sector ha demostrado su capacidad de adaptarse a nuevas demandas y necesidades por parte de empresas y consumidores, así como reafirmar su fortaleza a nivel económico generando interés por parte de muchos agentes interesados en invertir en este.

“La inmologística no sólo debe responder a los cambios del entorno, sino adelantarse a ellos, proponiendo soluciones creativas, innovadoras y sostenibles”, Ignacio García Cuenca, Country Manager para España de Goodman.

Si viajáramos en el tiempo, 25 años atrás, veríamos la gran transformación que ha experimentado el sector inmobiliario logístico. La inmologística, tal y como la entendemos hoy, nace para dar respuesta al rápido crecimiento del e-commerce. En paralelo, comienzan a vislumbrarse los retos a los que se enfrentará el sector y que se han agudizado en los últimos años: ¿Cómo pueden nuestros clientes satisfacer las crecientes demandas de los consumidores? La respuesta ha sido situar los inmuebles logísticos cerca de los mismos y mejorar la productividad gracias a la tecnología. Pero, ¿cómo puede responder el sector ante la escasez de suelo disponible para satisfacer esta necesidad?

Mantener el modelo de desarrollo y dinámica del pasado no es una opción. La inmologística no sólo debe responder a los cambios del entorno, sino adelantarse a ellos, proponiendo soluciones creativas, innovadoras y sostenibles. Un claro ejemplo es la evolución que se ha producido en el diseño de instalaciones sostenibles, como el modelo multiplanta, del que somos pioneros en España tras haber adquirido experiencia en mercados con limitaciones de suelo como Asia.

Responde a la creciente escasez de suelo en las zonas premium de las ciudades, optimizando el uso del suelo con un importante ahorro. Al aprovechar el espacio disponible, permite la proximidad a los centros de consumo – en 2030, las ciudades representarán el 80% del consumo global y el e-commerce mantiene un ritmo ascendente, un incremento del 12% este año- agilizando las entregas, reduciendo las emisiones y el coste de los desplazamientos.

Este es el camino que debe guiar al sector de la inmologística: aportar valor tanto a los clientes como a nuestra sociedad, y desempeñar nuestro papel clave en la nueva economía digital como proveedores de infraestructuras esenciales con un enfoque sostenible, resiliente y orientado al futuro.

Informe publicado en el nº279 de Logística Profesional (pág 66-77)