Madrid y Barcelona continúan registrando grandes cifras para el mercado inmologístico

El mercado inmologístico sigue viviendo uno de sus mejores momentos en Madrid y Barcelona, según constata el informe de mercado de BNP Paribas Real Estate ha presentado con datos del primer trimestre del año. Las perspectivas para el resto del año en ambas ciudades son muy buenas.

En Madrid, el elevado dinamismo de la demanda, reflejado en las cifras registradas en el primer trimestre y el gran número de operaciones que están actualmente en fase de negociación, algunas de gran volumen, hacen mejorar las previsiones de absorción proyectadas en el cierre de 2021. Se prevé que la demanda en el conjunto del ejercicio 2022, pueda superar el 1.300.000 m2, cifra que marcaría un nuevo récord en la serie histórica.

Por su parte, en Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 81.000 m² en el resto del año 2022, tres proyectos que actualmente están en fase de construcción. El elevado dinamismo de la demanda continúa generando que promotores y fondos de inversión continúen adquiriendo suelos para desarrollar nuevas promotoras. Además, durante los años 2023 y 2024 podrían inaugurarse cerca de 1,3 millones de nueva superficie logística, aunque es precioso destacar que muchos de estos proyectos a día de hoy no van a arrancar si no tienen un cliente comprometido y otros tienen tramitaciones urbanísticas pendientes.

Madrid, máximos históricos de contratación

El tamaño medio de los 30 contratos firmados en el primer trimestre asciende a 14.402m2, muy condicionado por una operación de 120.000m2 registrada en Illescas. Si no se tiene en cuenta esta operación, la demanda media registrada se reduce hasta los 10.630 m2.

Las operaciones destacadas del periodo analizado, además de la de Illescas, en cuanto a volumen de superficie contratada han sido el alquiler de una plataforma de 43.616 en Alovera, un proyecto “llave en mano” de 40.000m2 en el polígono industrial El Ruiseñor, Guadalajara.

El eje A2, conocido como el Corredor de Henares, ha sido, una vez más, el eje que más superficie contratada ha concentrado. Concretamente, se han aglutinado el 63% de las operaciones firmadas en el primer trimestre y el 50% de la superficie contratada, donde destaca el tercer arco, con un total de 120.706 m2 contratados en 6 operaciones.

El 46% restante de la contratación se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A2. Los mercados más dinámicos de la zona sur del primer trimestre han sido Getafe, Illescas y Fuenlabrada, zonas en los que se está absorbiendo, en plazos relativamente cortos, los proyectos logísticos que salen al mercado, en algunos casos antes de su entrega.

A nivel general, las rentas no han sufrido grandes variaciones durante los últimos tres meses, mostrando una ligera tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre se sitúa en los 4,40 €/m2/mes, mientras que la renta Prime se mantiene en el 6,25 €/m2/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares.

Uno de los datos más positivos del año, es el leve descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 6,65% a fecha 1 de abril de 2021 a 6,56% actual, en un mercado se ha incrementado el parque logístico en 960.800 m2, durante los últimos doce meses. La fortaleza actual de la demanda ha continuado manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles bajos, máxime teniendo en cuenta que recientemente se han incorporado al mercado 75.000m2 de nuevas plataformas disponibles en Vicálvaro.

De cara a los próximos meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 430.000m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses. Adicionalmente, hay un volumen importante de suelos transaccionados, muchos de ellos pendiente de licencia, en tramitación urbanística o proyectos ‘llave en mano que podrán incorporarse al mercado en un plazo de mínimo alrededor de 12-18 meses.

Cataluña, la autopromoción impulsa la contratación

En este trimestre se han contabilizado un total de 16 nuevos contratos, siendo el 62,6% de los mismos, firmas sobre plataformas disponibles existentes, el 18,7% de las firmas han sido proyectos "llave en mano" y el 18,7% restante operaciones de autopromoción, por parte de usuarios que van a desarrollar plataformas para uso propio. En total se han firmado 3 contratos menos en lo que llevamos de año que en el primer trimestre del 2021.

El tamaño medio de las operaciones registradas asciende a 16.285 m², sobre los 16 contratos formalizados, siendo el 44% de los contratos sobre superficies inferiores a 10.000 m², el 38% en superficies comprendidas entre 10.000 m² y 20.000 m² y el 19% restante sobre plataformas por encima de 20.000 m².

Uno de los datos más destacados del periodo analizado ha sido la elevada actividad registrada en el mercado de suelo, fundamentalmente en la tercera corona, lo que podría generar un incremento de la oferta a corto-medio plazo en zonas que actualmente presentan disponibilidad.

Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido el que más superficie contratada ha sumado el primer trimestre. Por su parte, el arco nacional ha concentrado el 31% de los contratos formalizados y el 57% del total de la contratación firmada. Finalmente, la actividad registrada en el arco local se está viendo limitada por los niveles residuales de espacios vacantes existentes, habiéndose registrado el 19% de las operaciones y el 14% de la superficie firmada.

Analizando el comportamiento de las rentas, en general se observa una estabilización de rentas durante los últimos tres meses, la renta media se ha mantenido en niveles de 5,4 €/m²/mes, lo que representa ligero incremento trimestral del 0,6%. La renta Prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m2/mes, con respecto de los últimos nueve meses, no obstante, es preciso insistir que estos niveles de renta sí se podrían incrementar en plataformas logísticas con unos porcentajes de ocupación sobre parcelas más reducidos, principalmente por parte de usuarios vinculados al comercio electrónico y la alimentación.

La fortaleza de la demanda continúa manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles realmente bajos, que se sitúa en el 2,49% a fecha 1 de abril de 2022. Por su parte el parque logístico de Cataluña se aproxima a los 7,2 millones de metros cuadrados, habiéndose incrementado en alrededor de 145.000 m2 en los últimos 12 meses.

Si se analiza los espacios vacantes en los distintos arcos logísticos que componen el mercado, se observa cómo en el arco local y regional la tasa de desocupación se reduce al 0,63% y 0,69% respectivamente, mientras que en tercer arco se incrementa ligeramente hasta niveles de 7,47%.