Especial Inmologística: la regeneración de suelos industriales en desuso, clave para un desarrollo logístico sostenible

El sector inmologístico en España cerró 2024 reflejando un notable dinamismo y crecimiento. La contratación superó los 2,5 millones de metros cuadrados, lo que representa un incremento del 23% respecto al año anterior y posiciona este periodo como el tercero mejor en la serie histórica. Madrid, Barcelona y Valencia fueron protagonistas, registrando casi 2 millones de metros cuadrados ocupados conjuntamente. Durante el último trimestre, la inversión alcanzó los 525 millones de euros, constituyendo el 32% del volumen total anual invertido en estas plazas.

No obstante, el sector enfrenta desafíos significativos, especialmente en relación con la disponibilidad de suelo en áreas metropolitanas como Madrid y Barcelona. La escasez de terrenos adecuados, sumada a restricciones medioambientales y procesos administrativos complejos, dificulta la expansión de nuevas plataformas logísticas. Para abordar esta problemática, se están explorando alternativas como la rehabilitación de espacios industriales obsoletos y la expansión hacia ciudades emergentes como Málaga, Sevilla y Zaragoza. Estas estrategias buscan mitigar la falta de suelo disponible y satisfacer la creciente demanda logística en el país.

Con objeto de hacer balance de la situación actual del sector, conocer las tendencias futuras o la incorporación de nuevas tecnologías, conozcamos la visión y opinión de algunos de los principales actores inmologísticos. Comencemos con las zonas de España clave para el desarrollo de nuevos proyectos y veamos cómo se están afrontando los desafíos relacionados con la escasez de suelo en zonas urbanas.

“Las áreas clave para el desarrollo inmologístico en España se encuentran en los principales corredores logísticos, con especial énfasis en las zonas de influencia de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. En Madrid, proyectos como OAXIS GLP Park Madrid Villaverde están marcando un hito en el sector, destacando por su ubicación estratégica y enfoque en sostenibilidad. En Toledo, Magna Park Tauro 3 en Illescas, de 35.126 m² y que está disponible en estos momentos, continúa consolidándose como un polo logístico clave gracias a su excelente conectividad y disponibilidad de suelo. Para afrontar la escasez de suelo en zonas urbanas, GLP apuesta por la regeneración de suelos industriales en desuso, lo que no solo revitaliza áreas industriales estratégicas, sino que también evita el consumo innecesario de suelo verde, generando un doble impacto positivo en el entorno. Ejemplo de ello es G-Park Getafe, un proyecto que ha transformado un antiguo suelo industrial en un espacio logístico de vanguardia, obteniendo la certificación BREEAM Excepcional, la más alta calificación en sostenibilidad. Otro caso destacado es OAXIS GLP Park Madrid Villaverde, donde se está desarrollando un innovador parque logístico sobre un área industrial regenerada. Este proyecto contará con certificaciones de sostenibilidad como BREEAM Excellent y BREEAM ES Urbanismo, además de integrarse con espacios verdes urbanos y facilitar la movilidad sostenible. Asimismo, en Magna Park Tauro (Illescas) y GLP Park Santa Perpetua, GLP ha impulsado el reciclaje de suelos industriales para dar paso a infraestructuras logísticas avanzadas que combinan eficiencia operativa y respeto por el medio ambiente”, dilucida Miguel Monreal, Senior Development Director GLP España.

Laurent Jayr, Head of Development Spain & Portugal Panattoni destaca las nuevas localizaciones: “El desarrollo inmologístico en España está en expansión, con Madrid y Barcelona manteniéndose como polos estratégicos. Sin embargo, la falta de suelo disponible en estas ciudades ha impulsado la búsqueda de nuevas localizaciones en mercados emergentes como Málaga, Zaragoza y Vitoria-Gasteiz. Estas regiones están atrayendo cada vez más inversión gracias a su conectividad y ubicación estratégica. En este sentido, las empresas están adoptando soluciones innovadoras como el almacenamiento vertical y la automatización, que optimizan el uso del espacio. Además, la transformación de suelos industriales mediante políticas que faciliten su reconversión está cobrando fuerza. La flexibilidad en el diseño de estructuras logísticas también permite adaptarse a las necesidades del sector”.

Para Jorge Pomar, Codirector General INMOKING: “Las zonas clave para los nuevos proyectos logísticos de mayor magnitud seguirán siendo Madrid, Barcelona y Valencia como principales mercados y en segunda instancia Zaragoza, Sevilla, Vitoria y Murcia. La regeneración de espacios obsoletos como antiguas edificaciones industrias o la construcción de edificios más verticales son algunas de las estrategias para maximizar espacios en zonas urbanas consolidadas. La adopción de tecnología y automatización sirve a las compañías para ser más eficientes y compensar esta falta de espacio, Sin duda la colaboración público-privada, será clave para ‘fabricar’ nuevas áreas industriales/logísticas que facilite el acceso a suelos adecuados”.

Tener en cuenta la singularidad de cada uno de los mercados es el ‘consejo’ de Javier Mérida, director general P3 España: “Las zonas clave para desarrollar nuevos proyectos son aquellas situadas cerca de núcleos poblacionales, rodeadas de grandes infraestructuras y con acceso a importantes nudos de transporte. En este sentido, P3 busca expandirse en las proximidades de ciudades como Madrid, Barcelona, Vitoria, Zaragoza, Sevilla, Málaga, Valencia o Alicante. En 2025, uno de los desafíos del sector inmologístico será dar respuesta al aumento de la demanda ante la escasez de suelo finalista. No obstante, habrá que tener en cuenta la singularidad de cada uno de los mercados, puesto que éstos no tienen el mismo comportamiento. En áreas con mayor disponibilidad, como en Zona Centro, habrá un incremento de los proyectos llave en mano. Allí, los niveles de absorción superaron los 1,1 millones de m² en 2024 (+10%) y la tasa de disponibilidad se sitúa en el 10,5%. En cambio, en zonas con escaso suelo finalista como Cataluña, se aumentará el desarrollo de brownfields en zonas industriales obsoletas. Se trata de un mercado extremadamente tensionado, donde la absorción alcanzó los 650,000 m² en 2024, condicionado por la escasez de oferta, la disponibilidad en la primera y segunda corona se sitúa en el 2,5%, y la entrada de activos de última generación”.

Valencia y su nuevo posicionamiento en palabras de Jesús Fajardo, Gerencia de TPF Consulting – ASPOR Engineering – TRIANGLE Real Estate Management: “Más allá de los tradicionales polos logísticos de España como son Madrid y Barcelona, Valencia se está posicionando desde hace varios años como una de las opciones más deseables tanto por inversores como por operadores logísticos. Y dentro de estos tres grandes polos, las ubicaciones con buenas conexiones y grandes bolsas de suelo disponibles se han convertido en espacios clave para la inmologística. Hablamos de zonas como Illescas u Ocaña, en Toledo, con muy buena conexión tanto con el centro de la Península como con la costa mediterránea y la vertiente atlántica o del área metropolitana de Valencia (Sagunto, Cheste…), impulsada por la ampliación del Puerto de Valencia. Esta es una de las formas en las que se está esquivando la carencia de suelo en zonas urbanas más pobladas: desviando los proyectos hacia las ‘afueras’ de las grandes áreas metropolitanas y optando por una capilaridad que permita a los operadores tener puntos más pequeños de entrega y recogida en las mismas ciudades”.

Nuevas ubicaciones secundarias en la visión de Oriol Gual, Director Nacional de Industrial & Logistics Colliers: “Existe una clara necesidad de proyectos logísticos en aquellas zonas que, a cierre de 2024, presentaron una tasa de disponibilidad baja. Sería el caso de Valencia (0.4%) y Barcelona (4.2%). En el caso de Valencia, está previsto que salgan al mercado varios suelos para el desarrollo de proyectos logísticos que deberían permitir absorber las nuevas demandas. En el caso de Barcelona, la falta de oportunidades probablemente desplace la demanda a zonas más alejadas de la ciudad donde sí existe disponibilidad. Adicionalmente, estamos viendo nuevos desarrollos en ubicaciones secundarias con la finalidad de poder ofrecer una distribución acorde con los nuevos cambios de consumo. Ubicaciones como Málaga, Bilbao, San Sebastián, pero también Girona, Granada, Alicante o Murcia, entre otras, están viendo como la demanda de espacios logísticos no pare de crecer. Para la distribución de última milla, para lo que se requiere estar en zonas muy próximas a los núcleos de población, uno de los recursos más evidentes es el aprovechamiento de instalaciones existentes. Bien por reducción de costes, bien por necesidad de crecimiento que no permite la ubicación actual, mucha empresa productiva opta por alejarse de las zonas más urbanas, permitiendo que sus antiguas instalaciones den paso a el desarrollo de naves de distribución”.

Vuelve a poner en valor Valencia Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa Prologis: “La clave reside en la necesidad y demanda del cliente y de la tipología de producto que se quiere distribuir. En España los mercados tradicionales son el mercado de la zona centro, el mercado de Barcelona y el corredor que los une que son los que siguen demostrando mayor resiliencia y los que en definitiva concentran mayor PIB. En los últimos años el mercado de Valencia ha ido ganando peso por sus conexiones y sus puertos y a la vez, gracias al impulso del comercio electrónico, otras ciudades del sur y del norte de la Península también han incorporado, en menor proporción, nuevos centros de distribución de mercancías más modernos. Existen demandas de naves en ubicaciones estratégicas próximas al consumidor, como son las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y sus primeras coronas (como ejemplo la última milla o el sector farma); demandas de ubicaciones estratégicas para hacer una distribución de mercancías más nacional o internacional bien conectadas a la red de transporte, así como demandas que no necesariamente requieren esa proximidad a las grandes urbes. Respecto a la disponibilidad de suelo, es de vital importancia agilizar los procesos administrativos y fortalecer la colaboración con las administraciones para atraer inversión reduciendo barreras burocráticas. Desde el sector estamos dispuestos a trabajar conjuntamente con la Administración, trasladar las peticiones y necesidades de la industria, y aportar soluciones. Una alternativa es la reconversión de espacios, básicamente antiguas fábricas o almacenes que han quedado obsoletos o en desuso. Para poder llevar a cabo estos re-desarrollos es necesario, otra vez, que la administración sea capaz de agilizar cambios de uso, modificaciones puntuales de las normativas urbanísticas que hoy impiden el 100% del uso logístico, o alturas libres de 11 metros, etc.”.

En esa misma línea sobre la situación del levante habla Marco Galbusera, director general ELCP: “Cataluña y particularmente Barcelona es y será una de las zonas claves para el desarrollo de nuevos proyectos inmologísticos. El fuerte tejido empresarial de la región, combinado con la presencia de infraestructuras claves como el Aeropuerto del Prat y el Puerto de Barcelona, y la alta rentabilidad del sector convierten a Cataluña en el eje principal del Corredor Mediterráneo y en un punto de referencia para la logística internacional. Además, otro factor fundamental es la escasa disponibilidad de suelo y la baja tasa de desocupación en la primera y segunda corona. Este complejo contexto puede entenderse como una oportunidad de negocio tanto para proyectos BTS como para iniciativas especulativas de mayor riesgo. De igual manera, Valencia se ha consolidado como una de las principales plazas logísticas de España, prueba de ello es que solo el 2% de la superficie del mercado valenciano está disponible de manera inmediata, y esperamos que pueda volver pronto a la normalidad la catástrofe generada por la Dana. Y, desde luego, Madrid por su peso en la economía, su posición geográfica y su competitividad sigue siendo un enclave estratégico para cualquier empresa del sector inmologístico que quiera desarrollar nuevos proyectos aun si la actual tasa de desocupación cercana al 10%, lo hacen menos atractivos para desarrollos especulativos”.

David Alonso, Head of Research, y Gabriel Córdoba, Head of Business line Industrial&Logistics leasing, BNP Paribas Real Estate subrayan como factor importante que las administraciones desbloqueen bolsas de suelo en ubicaciones: “El sector de la logística en España se ha convertido en un pilar fundamental para el desarrollo de la economía doméstica. En este sentido, disponer de plataforma logísticas que ayuden a que la cadena de distribución fluya y a que la población se pueda ver atendida y abastecida se ha convertido en una prioridad a la hora de desarrollar nuevos desarrollos. Actualmente, hay cinco o seis puntos geográficos claves sobre los que los que vertebra el sector de la logística en España. El primero de ellos es Madrid o el centro de la península Ibérica, es el mercado de mayor tamaño e importancia debido a su posición central y a las buenas conexiones que posee a través de carretas, aeropuertos y puertos secos que conectan con el resto de la geografía. En segundo lugar, Cataluña, desde Gerona hasta Tarragona, es uno de los mercados logísticos más consolidados y atractivos dentro Europa. La importancia del puerto de la Zona Franca y el Tarragona y las buenas conexiones que tiene por carretera, a través del Corredor Mediterráneo, con el centro de la Península y con el resto de Europa lo convierten en una ubicación muy atractiva para grandes operadores logísticos. Continuamos con el tercer puesto que ocupa: Valencia, probablemente uno de los mercados que más crecimiento ha registrado en los últimos años dentro de Europa. La importancia del puerto, situándose dentro del top 5, con mayor tráfico de contenedores de Europa, unido a las buenas conexiones que posee con el centro de la península y el Corredor del Mediterráneo hacen que sea una ubicación muy estratégica. También hay que destacar el puesto de Zaragoza, punto de unión de dos de los principales mercados, como son el centro de la península y Cataluña y su conexón con el resto de Europa. Y no olvidarnos del País Vasco, principalmente Bilbao y Vitoria, dentro del norte de España son los principales mercados para abastecer al corredor del Cantábrico. Por último, Andalucía, la comunidad autónoma con mayor población con más de 8,4 millones de personas, donde Málaga, Antequera, debido a su posición estratégica y Sevilla son los principales puntos desde de distribución logística. Respecto al desafío de la escasez de suelo en zonas urbanas, estamos viendo o ayudando a clientes a encontrar oportunidades de adquirir plataformas en buenas ubicaciones y desactualizadas con el propósito reposicionarlas. Otro factor importante es que las administraciones desbloqueen bolsas de suelo en ubicaciones que tienen sentido para el desarrollo de plataformas logísticas”.

Illescas y Tarragona en la apuesta de Leandro Greblo, Country Officer Mountpark Iberia: “Las áreas estratégicas para el desarrollo inmologístico en España están claramente definidas por su conectividad y proximidad a los principales centros de consumo. Madrid y Barcelona continúan siendo polos fundamentales. Ante la creciente escasez de suelo logístico, apostamos por desarrollos eficientes y sostenibles en áreas estratégicas con gran potencial de crecimiento. Implementamos soluciones como la optimización del uso del suelo, infraestructuras flexibles y certificaciones medioambientales de alto nivel, garantizando operaciones eficientes y sostenibles para nuestros clientes. En ese sentido, hemos apostado por ubicaciones como Plataforma Central Iberum en Illescas, y la zona de Tarragona en Catalunya las cuales brindan a nuestros clientes una de las mejores infraestructuras del país para la actividad logística. Mountpark dispone actualmente de un edificio logístico de 12.432 m2 en Illescas, Madrid y un proyecto que prevé la construcción de hasta 57.000 m2 en El Pla de Santa María, Tarragona”.

Agilizar los procesos urbanísticos y la colaboración de las distintas administraciones, la pieza clave según Isaac Núñez. Managing Director Spain Delin Property: “Depende del tipo de Logística. Para naves XL con operativas nacionales e internacionales considero clave Toledo, Guadalajara, Tarragona, Zaragoza y Sevilla. Para operativas más relacionadas con la distribución capilar a grandes ciudades las zonas clave en mi opinión seguirán siendo las primeras coronas de Barcelona y Madrid, y en un segundo escalón ciudades como Valencia, Bilbao o Málaga. Para operativas relacionadas con actividades portuarias Valencia y Barcelona destacan sobre las demás. Respecto a los desafíos relacionados con la escasez de suelo en zonas urbanas, en zonas como Barcelona nos planteamos comprar activos obsoletos para su demolición y posterior desarrollo. También estamos mirando reposicionamiento de activos tanto en Madrid como en Barcelona, siempre y cuando cumplan con unos mínimos que permitan que el resultado sea una nave funcional y eficiente. En cualquier caso, la gran oportunidad viene de agilizar los procesos urbanísticos y de la colaboración de las distintas administraciones. España es una localización estratégica en Europa, y tenemos unos puertos que son lideres en el mar Mediterráneo, lo tiene todo para convertirse en uno de los hubs logísticos más importantes de Europa”.

Vuelve a salir a colación la colaboración público-privada y la simplificación de trámites administrativos y Felipe Reuse, director general de Property Partners en España opina al respecto: “El sector inmologístico en España sigue mostrando un crecimiento sólido y los datos lo confirman. Según un estudio de CBRE, en 2022 la zona centro de España, incluyendo Madrid, registró una inversión de 960 millones de euros, con 69 operaciones que sumaron más de un millón de metros cuadrados contratados. Por otra parte, Cataluña alcanzó una inversión de 662 millones de euros, con 41 operaciones y 585.000 metros cuadrados contratados. Esto demuestra, una vez más, que Madrid y Cataluña continúan liderando el desarrollo inmologístico del país. Sin embargo, la escasez de suelo en zonas urbanas sigue siendo un desafío importante. De acuerdo con un informe de Logistic Industrial Build Madrid, se están explorando nuevas alternativas, como el desarrollo de zonas logísticas en ciudades emergentes como Málaga, Zaragoza y Sevilla. Además, la innovación tecnológica también juega un papel clave, con sistemas de almacenamiento vertical y automatización que permiten optimizar el uso del espacio disponible. Por último, la colaboración público-privada y la simplificación de trámites administrativos también serán factores esenciales para garantizar un crecimiento sostenible del sector en los próximos años”.

Por último, Diego Márquez de la Plata, director de desarrollo Scannell Properties, puntualiza: “A día de hoy, las ubicaciones principales para el desarrollo de nuevos proyectos logísticos son Madrid Barcelona y Valencia y sus alrededores. Dependiendo del tipo de actividad, si es Distribución o Logística, se ubicarán más cerca de los núcleos poblacionales con edificio crossdock o más lejos, en terceras coronas con edificios, normalmente bigbox para una logística más nacional o internacional. En nuestro caso, hemos afrontado la escasez de suelo, desarrollando parte de nuestros proyectos en un formato catalogado como brownfield, es decir, suelos con edificaciones obsoletas y en desuso, las cuales hemos demolido y usado los materiales en algún proceso de la construcción de los edificios, como por ejemplo en Montornés del Vallès que, demolimos una discoteca que estaba cerrada y en desuso, al igual que en nuestro último proyecto en especulativo en San Agustín de Guadalix, que se demolieron las antiguas instalaciones de L´Oreal, con lo que nivelamos la parcela y construimos la nueva nave.”

Inteligencia articial

La inteligencia artificial también está transformando el sector inmologístico, optimizando desde la planificación de proyectos hasta su gestión operativa. Soluciones basadas en IA permiten prever la demanda, mejorar la eficiencia energética y automatizar procesos clave, reduciendo costes y tiempos de ejecución. Además, su impacto en sostenibilidad es significativo, favoreciendo diseños más eficientes y minimizando la huella de carbono de las instalaciones logísticas. Veamos que aplicaciones están emergiendo, cómo impactan en la operativa de los clientes, y su expertise en materia de sostenibilidad.

“Diría que en el desarrollo y puesta en marcha de proyectos inmologísticos, la aplicación que mayor impacto tiene en nuestro sector, y que desde ASPOR Engineering venimos aplicando desde hace tiempo es el mantenimiento predictivo a través de gemelos digitales de las plataformas logísticas. Antes de llegar a la fase de gestión, en ASPOR también utilizamos metodologías donde la inteligencia artificial tiene un hueco ‘natural’ como la metodología BIM (Building Information Modeling). El impacto del uso de estas herramientas en los clientes es determinante pues consiguen un ahorro considerable del coste de mantenimiento de los activos logísticos. En la operativa diaria, la inteligencia artificial puede tener numerosas aplicaciones en la logística: desde la atención al cliente hasta la automatización del almacenaje, la gestión de inventarios o la optimización de las rutas. Aplicaciones que los operadores e inversores logísticos buscan aplicar con el objetivo de ser más competitivos, más eficientes y, por tanto, más sostenibles reduciendo tiempo, costes y huella de carbono”, explica Jesús Fajardo (TPF Consulting – ASPOR Engineering – TRIANGLE Real Estate Management).

Según Leandro Greblo (Mountpark Iberia) tendrá en un corto plazo un gran impacto en el mundo: “La inteligencia artificial (IA) está aún en un estado muy preliminar y por lo tanto todavía no hemos visto hasta la fecha grandes cambios en el sector, no obstante la tecnología tendrá en un corto plazo un gran impacto en el mundo y evidentemente en el sector inmobiliario. En el desarrollo y ejecución de proyectos, las herramientas basadas en IA permitirán optimizar el diseño de infraestructuras, mejorar la planificación de rutas logísticas y prever la demanda de espacio. Además, su aplicación en la gestión de almacenes y la automatización de procesos internos facilitará una operativa más eficiente y precisa. Para nuestros clientes, la IA supone una mejora significativa en la optimización de la cadena de suministro, permitiéndoles reducir tiempos de entrega, minimizar costes y mejorar la gestión de inventarios. En materia de sostenibilidad, las soluciones basadas en IA ayudarán a maximizar el uso de recursos, reducir el consumo energético y mejorar la eficiencia de los sistemas de climatización e iluminación. En Mountpark, apostamos por el desarrollo de plataformas logísticas preparadas para la integración de estas tecnologías, asegurando que nuestras instalaciones sean un facilitador clave en la transición hacia un modelo logístico más eficiente y sostenible”.

Su uso junto al IoT da un paso más en materia de sostenibilidad en palabras de Felipe Reuse (Property Partners): “La inteligencia artificial (IA) está teniendo un enorme impacto en el sector inmologístico y su avance es imparable. Según un informe de Logistic Industrial Build Madrid, ya se considera una herramienta esencial para optimizar rutas de distribución, lo que permite planificar trayectos más eficientes, reducir tiempos de entrega y disminuir los costes operativos. También está revolucionando la gestión predictiva de inventarios, ya que el análisis de datos en tiempo real ayuda a prever la demanda y ajustar los niveles de stock con mayor precisión. En la cadena de suministro, la automatización basada en IA ha mejorado la precisión en la gestión de mercancías, minimizando errores y aumentando la productividad en los distintos almacenes. Por último, otro aspecto clave es la sostenibilidad. La IA no solo optimiza rutas para reducir la huella de carbono, sino que también mejora la gestión inteligente de almacenes, haciendo un uso más eficiente del espacio y los recursos. Además, la integración del Internet de las Cosas (IoT) está permitiendo monitorear el consumo energético y avanzar en modelos de economía circular para la gestión de residuos, impulsando operaciones más sostenibles y responsables con el medio ambiente”.

Tres puntos clave: gestión de proyectos, mejora de la eficiencia operativa de los clientes y promoción de prácticas más sostenibles, son los destacados por Oriol Gual (Colliers): “La inteligencia artificial (IA) está revolucionando el sector inmologístico, optimizando la gestión de procesos y mejorando la eficiencia y la sostenibilidad. Con capacidad para procesar grandes cantidades de datos en tiempo real y tomar decisiones fundamentadas en algoritmos avanzados, facilita la optimización de diversos procesos dentro de la cadena de suministro, como la previsión de la demanda, el control de inventarios, la planificación de rutas de transporte y la administración de almacenes. Para la previsión de la demanda, la IA analiza datos históricos de inventario, factores económicos, tendencias del mercado y otros datos relevantes para prever la disponibilidad futura de los productos. Esto ayuda a las empresas a optimizar la gestión de inventario, evitando tanto el exceso como la falta de existencias. La capacidad de anticipar con mayor precisión las necesidades de inventario también permite mejorar la planificación del almacenamiento y reducir costos operativos y ajustar mejor las necesidades de espacio. Para la reducción de costes de transporte, la IA optimiza las rutas al analizar factores como tráfico, distancia y restricciones legales. Mediante algoritmos avanzados, reduce costos, minimiza tiempos de entrega, adaptándose en tiempo real a imprevistos para garantizar mayor eficiencia y puntualidad. Así mismo, la IA impacta en la sostenibilidad con la reducción de emisiones al optimizar las rutas y la gestión eficiente de flotas. Igualmente, la IA ayuda a monitorizar y optimizar el consumo energético en almacenes y centros de distribución, promoviendo prácticas más sostenibles. En resumen, la integración de aplicaciones de inteligencia artificial en el sector inmologístico está transformando la gestión de proyectos, mejorando la eficiencia operativa de los clientes y promoviendo prácticas más sostenibles”.

Proyectos más rentables y más respetuosos con el medio ambiente gracias a ella, así lo subraya Laurent Jayr (Panattoni): “La IA está revolucionando el sector inmologístico con aplicaciones que mejoran la puesta en marcha de proyectos, como: optimización de rutas y transporte: algoritmos que reducen tiempos de entrega y costos. Como ubicaciones de clientes, condiciones de tráfico en tiempo real y restricciones de entrega; gestión de inventarios: predicción de demanda y reducción de desperdicios; y mantenimiento predictivo: mediante el monitoreo continuo de maquinaria y equipos, la IA puede predecir fallos o necesidades de mantenimiento antes de que ocurran. Permitiendo una planificación de las actividades de mantenimiento, evitando interrupciones y reduciendo costos asociados con averías y reparaciones. Las aplicaciones de inteligencia artificial en el sector están revolucionando la operación de los clientes al incrementar la eficiencia y reducir costos, maximizando la productividad. Además, al optimizar la gestión energética y sus actividades logísticas, no solo se logran menores gastos operativos, sino que también se impulsa la sostenibilidad, reduciendo las emisiones y optimizando el consumo de recursos no renovables como el agua. Con ello, los proyectos se vuelven más rentables y respetuosos con el medio ambiente”.

Varios aspectos son puestos sobre la mesa en el caso de David Alonso y Gabriel Córdoba (BNP Paribas Real Estate): “La aplicación de la IA está revolucionando la forma en que se desarrollan, ejecutan y ponen en marcha los proyectos logísticos. En primer lugar, en la automatización de procesos, la IA se utiliza para automatizar tareas repetitivas y administrativas, lo que permite a los equipos centrarse en actividades de mayor valor añadido. Esto incluye la gestión de inventarios, la optimización de rutas de transporte y la planificación de la cadena de suministro. También en el análisis predictivo, las herramientas de IA pueden analizar grandes volúmenes de datos para prever tendencias y comportamientos futuros. Esto es especialmente útil en la gestión de la demanda y la optimización de los recursos, lo que mejora la eficiencia operativa y reduce costos. Lo mismo ocurre con la optimización del espacio, la IA ayuda a diseñar y optimizar el uso del espacio en almacenes y centros logísticos, maximizando la capacidad de almacenamiento y mejorando el flujo de trabajo. Y, por último, el mantenimiento predictivo, utilizando sensores y algoritmos de IA, es posible predecir cuándo es probable que ocurra una falla en el equipo, permitiendo un mantenimiento proactivo y reduciendo el tiempo de inactividad Por otro parte, en materia de sostenibilidad para la optimización energética: monitorizar y optimizar el consumo de energía en instalaciones logísticas, reduciendo el impacto ambiental y los costes asociados; la gestión de residuos: la mejorar la gestión de residuos, identificando oportunidades para reciclar y reducir el desperdicio; el transporte sostenible: planificar rutas de transporte más eficientes, reduciendo las emisiones de carbono y mejorando la sostenibilidad de las operaciones logísticas; y la agricultura de precisión: optimizar el uso de recursos como el agua y los fertilizantes, reduciendo el impacto ambiental”.

Enfoque proactivo hacia la adopción de herramientas avanzadas defiende Miguel Monreal (GLP España): “La transformación digital y la innovación tecnológica juegan un papel fundamental en la evolución del sector inmologístico. En GLP mantenemos un enfoque proactivo hacia la adopción de herramientas avanzadas que permitan optimizar la eficiencia operativa y reforzar nuestro compromiso con la sostenibilidad. La inteligencia artificial está revolucionando la gestión de activos, permitiendo una mayor automatización en los procesos, una planificación logística más precisa y una optimización energética que contribuye a la reducción del impacto ambiental”.

En palabras de Isaac Núñez (Delin Property): “Nosotros no nos dedicamos a una producción en masa, hacemos pocos proyectos y en cada uno de ellos nos involucramos hasta el último detalle, esto hace que sea un proceso más analógico, casi artesanal. Por esta razón, aunque estamos muy atentos a posibles aplicaciones de la IA, la realidad es que de momento no hacemos mucho uso de ella. Y en materia de sostenibilidad, hemos desarrollado las dos primeras naves logísticas de España con calificación BREEAM excepcional (la más alta), creemos firmemente en los beneficios de desarrollar edificios muy eficientes en todos los aspectos, y por supuesto también desde un punto de vista medio ambiental. No nos gustan las palabras vacías sobre sostenibilidad, nos gusta demostrarlo con hechos, y demostrar que no solo lo hacemos por convicción, sino que es una inversión rentable, y es lo que hemos venido haciendo y continuaremos haciendo en los próximos proyectos”.

Marco Galbusera (ELCP) comenta las diferentes ventajas: “Los centros logísticos requieren cada vez más de la implementación de la inteligencia artificial (IA), el análisis de datos instantáneo y la robotización, entre otras nuevas tecnologías. Herramientas como la IA permiten predecir con precisión la demanda de los consumidores, lo que nos facilita el cálculo del espacio necesario que ha de tener el cliente para su stock y para el flujo de los medios de transporte. Esto ayuda a tener una mayor eficiencia operativa a la hora de utilizar los espacios inmologísticos internos y externos. En materia de sostenibilidad, el ahorro energético de los inmuebles es un factor cada vez más determinante. En ELCP, somos pioneros en el desarrollo de centros logísticos sostenibles, diseñados para responder a las demandas de nuestros clientes. Como resultado, hemos observado un creciente interés en infraestructuras con mejor aislamiento térmico, capacidad para aprovechar la luz solar, sistemas de iluminación LED, placas solares y mecanismos para reutilizar el agua. Estas tendencias han impulsado la relevancia de certificaciones medioambientales como BREEAM y LEED, al tiempo que la certificación WELL gana cada vez más protagonismo en el sector”.

Elección de ubicaciones, análisis de datos, predicción de la demanda, entre otros aspectos, opina Jorge Pomar (INMOKING): “La inteligencia artificial ya está ayudando a los operadores a seleccionar las ubicaciones que mejor encajen en su negocio y permite una optimización de rutas de transporte y ahorro de costes. En este sentido, el análisis de datos y la predicción de la demanda de productos gracias a los algoritmos de aprendizaje automático pueden ser una útil herramienta para elegir con gran precisión la ubicación en la que desarrollar su nave logística. Además, la ejecución y puesta en marcha de los desarrollos experimentarán un mayor impacto del componente robótico para automatizar la clasificación de pedidos y gestionar los inventarios. Sin duda, se trata de nuevas ventajas operativas que permitirán un mayor y mejor control de los recursos, entregas más rápidas y la posibilidad de tomar decisiones con más información. En materia de sostenibilidad, la IA está ayudando mucho en la selección de materiales ecológicos y el diseño de instalaciones buscando que se minimice el impacto ambiental y, cómo no, en la reducción de emisiones al optimizar las rutas de transporte”.

Finalmente Javier Mérida (P3 España), desarollla: “La tecnología y la innovación también juegan un papel clave en los desarrollos logísticos. En este sentido, los promotores inmobiliarios e inquilinos ya están invirtiendo decididamente en digitalización, automatización y robotización, en las que la inteligencia artificial es capaz es maximizar procesos, mejorar la eficiencia y reducir costes para transformar la gestión de los almacenes. Además, la IA también es esencial para el análisis de imagen digital y la optimización de las rutas de transporte Desde un punto de vista de sostenibilidad, los nuevos activos deberán estar bajo el cumplimiento estricto de estándares y requerimientos ESG (Environmental, Social y Governance). Así, propietarios e inquilinos ya trabajan conjuntamente para buscar soluciones que integren eficiencia operativa, sostenibilidad y tecnología de vanguardia para perfeccionar sus operaciones logísticas. En P3 tenemos el compromiso de lograr la neutralidad en emisiones de nuestra actividad, apostando por la aplicación de energías renovables en nuestros edificios, entre otras soluciones. Como parte de esta transformación, los activos antiguos que no cumplan con estos criterios y no sean neutros serán penalizados”.

Asesoramiento estratégico

¿Cómo abordan el asesoramiento estratégico para soluciones inmologísticas personalizadas según las necesidades de los clientes? 

Cristian Oller (Prologis): “Nuestra clave, es el equipo. Desde nuestros inicios en España en 1999, hemos venido desarrollando varios proyectos llave en mano que hoy siguen siendo un referente en España. Además de poder ofrecer proyectos llave en mano en nuestros mercados más core, como son Madrid, Barcelona o Valencia, podemos desarrollar proyectos llave en mano en otras ciudades de la geografía española acompañando a nuestros clientes en su expansión y nuevas necesidades de espacio logístico. Pero en Prologis vamos mucho más allá del puro activo logístico. Comprendemos que las necesidades y demandas logísticas de la cadena de suministro y de nuestros clientes evolucionan al mismo tiempo que lo hacen la tecnología, la sostenibilidad e incluso la sociedad en general. Con todos estos determinantes en mente, lanzamos en 2020 Prologis Essentials, una plataforma que ofrece un amplio abanico de soluciones de almacén de última generación para hacer frente a los retos logísticos de presente y futuro. En Essentials confluyen el desarrollo de espacios logísticos de vanguardia y a medida con la implantación de una operativa eficiente, y se apoya en cuatro pilares: Operaciones, Energía, Movilidad y Personas. Por ejemplo, a través de Essentials, el año pasado instalamos más de 280 cargadores para vehículos eléctricos en nuestro portfolio de España, facilitando la transición hacia una movilidad limpia. Destacan también nuestras iniciativas para impulsar la generación de energía renovable a través de nuestras comunidades solares y en el área de personas nuestro programa de formación Logistics Training in Motion (LTIM)”.

Jesús Fajardo (TPF Consulting – ASPOR Engineering – TRIANGLE Real Estate Management): “El grupo empresarial que formamos TPF Consulting, Triangle Real Estate Management y ASPOR Engineering acumulamos más de 20 años de experiencia en el sector inmologístico abarcando todos los aspectos que influyen en el mercado. Una de nuestras propuestas de valor como consultores es ese conocimiento minucioso del sector y también del mercado del suelo, el cual tenemos en constante ‘monitorización’ por un equipo especializado. Además, nuestro equipo está formado por profesionales de diferentes ámbitos (negocio, urbanistas, ingenieros, arquitectos…) con capacidad para resolver prácticamente cualquier necesidad que tengan los clientes. A esa experiencia de más de dos décadas y a la capacidad de abarcar todos los ámbitos del mercado inmologístico se suma nuestra forma de hacer las cosas: mano a mano con el cliente, escuchando activamente sus peticiones y necesidades, hablando las veces que sea necesario y ofreciéndole un trato y un servicio de la más alta calidad. Así es como conseguimos que el cliente que llega a nosotros obtenga exactamente lo que está buscando, aquello que da respuesta a todas sus necesidades y requerimientos”.

Javier Mérida (P3 España): “P3 es un inversor, gestor y promotor de activos logísticos que diseña soluciones a medida para cada uno de sus clientes, que son únicos y tienen necesidades distintas. Así, la compañía ofrece un enfoque integral a quienes ocupan sus naves; desde la propiedad y la inversión a la gestión de las naves. De forma concreta, nuestro trabajo no solo se focaliza en la elección de la ubicación y el diseño del activo, sino también en el acompañamiento continuo. Esto incluye asesoría sobre cómo maximizar el uso de la infraestructura, ofreciendo soluciones que respondan a las necesidades actuales y futuras y estén alineadas con las tendencias del mercado”.

Diego Márquez de la Plata (Scannell Properties): “Scannell Properties en España busca crear soluciones inmologísticas que permitan a los clientes optimizar sus operativas, evaluando exhaustivamente sus requerimientos e incluso comprender sus productos, volúmenes de envío, canales de distribución, requisitos de almacenamiento y cualquier otro factor relevante. Con esta evaluación, hacemos un diseño del activo de una forma personalizada, pero a la vez versátil para futuros posibles nuevos clientes. Por supuesto, buscamos los mejores socios para cada uno de los proyectos en los que nos embarcamos, los cuales puedan dar en cada caso los mejores resultados y rendimientos. Todo esto, necesita la mejor gestión, seguimiento y mejora continua, que con las personas del equipo de Scannell Properties España, no tenemos duda que se cumple se hace y los clientes terminan muy contentos con ello, y a los proyectos realizados me remito”.

Felipe Reuse (Property Partners): “A pesar de que en Property Partners no estamos directamente involucrados en la intermediación de activos inmologísticos, entendemos que un asesoramiento estratégico eficaz debe basarse en un análisis detallado del mercado y las necesidades del cliente. Según el Informe Inmologistico España 2023 de Colliers, la disponibilidad de espacios logísticos en Madrid se situó en un 8,3%, mientras que en Barcelona fue del 5% y en Valencia apenas alcanzó el 2%. Estos datos resaltan la necesidad de una planificación cuidadosa al seleccionar ubicaciones estratégicas que se alineen con las necesidades específicas de cada cliente. Además, la integración de tecnologías avanzadas y una comprensión profunda de las tendencias del mercado son fundamentales para ofrecer soluciones que se ajusten a las demandas actuales del sector inmologístico. Por ejemplo, el uso de herramientas de big data y machine learning pueden ayudar a prever patrones de demanda y optimizar la ubicación de los centros logísticos. La flexibilidad en el diseño de los espacios también resulta fundamental, ya que muchas empresas buscan soluciones modulares que puedan adaptarse a sus necesidades a medida que evolucionan. En definitiva, un asesoramiento estratégico eficaz en este sector debe ir más allá de la simple intermediación y enfocarse en la planificación a largo plazo, la optimización de recursos y la incorporación de tecnología para mejorar la eficiencia operativa de las empresas”.

Isaac Núñez (Delin Property): “Tratamos de estar muy cerca de nuestros inquilinos y potenciales inquilinos, el sector logístico se está transformando rápidamente y es muy importante entender cómo evolucionan las necesidades de los operadores para poder ofrecerles espacios logísticos lo más eficientes posibles que les ayuden a competir en un sector ya de por sí muy competitivo. Cuando más aprendemos es en las visitas para alquilar nuestros edificios, escuchamos cuales son los aspectos que más valoran los inquilinos, los que más les preocupan, lo que les funciona y lo que no, para las diferentes operativas. Este aprendizaje es el que luego aplicamos a la hora de diseñar un proyecto desde la fase de inversión”.

Leandro Greblo (Mountpark Iberia): “En Mountpark entendemos que cada cliente tiene requerimientos específicos, por lo que ofrecemos soluciones a medida, optimizando cada desarrollo para maximizar eficiencia y sostenibilidad. Desde la fase inicial, trabajamos en estrecha colaboración con nuestros clientes para diseñar espacios logísticos adaptados a sus operaciones, asegurando flexibilidad y escalabilidad. Un claro ejemplo de ello ha sido la reciente operación de traslado de nuestro actual inquilino, TXT, desde una plataforma logística de 13.000 m² a otra de 36.530 m², ambas de propiedad de Mountpark. Esta operación demuestra nuestro firme compromiso con el crecimiento estructurado de nuestros clientes, brindándoles las facilidades necesarias para expandir su negocio. Además, incorporamos soluciones tecnológicas avanzadas, como capacidad fotovoltaica y sistemas de iluminación natural optimizados, para reducir costos operativos y mejorar el desempeño medioambiental. La clave de nuestro asesoramiento estratégico radica en nuestra experiencia en el sector y en la capacidad de ofrecer localizaciones privilegiadas que optimizan la distribución y los tiempos de entrega, un factor cada vez más determinante en la inmologística moderna”.

David Alonso y Gabriel Córdoba (BNP Paribas Real Estate): “Desde BNP Paribas Real Estate como consultora especializada en el Sector Inmologistico personalizamos el asesoramiento centrándonos en las necesidades del cliente desde 3 puntos clave: análisis de necesidades; detección de oportunidades; y asesoramiento y estrategia de negociación sobre la opción/es seleccionadas. El primer paso es clave, entender las necesidades del cliente, analizarlas conjuntamente, plantearles posibles mejoras/alternativas que detectamos dentro de sus necesidades, todo ello con el objetivo de determinar la mejor solución de sus necesidades de inmuebles, que pueden ser existentes o asesorarles en potenciales proyectos ‘llaves en mano’. Una vez determinado correctamente sus necesidades, les presentamos las alternativas de inmuebles existentes o potenciales proyectos “llave en mano” que mejor se adaptan a su demanda. Por último, una vez seleccionado el inmueble que mejor se adapta a su demanda, ayudamos en la negociación en base al conocimiento que tenemos de los precios/incentivos que se pueden obtener en el inmueble seleccionado, cada propiedad tiene unas necesidades y conocerlas nos permite ajustar las condiciones de cierre a las necesidades de inquilino/propiedad”.

Laurent Jayr (Panattoni): “El asesoramiento estratégico en soluciones inmologísticas personalizadas requiere una comprensión profunda de las necesidades de cada cliente y una gestión eficiente de inversiones. Nuestra oferta se basa en la identificación y adquisición de zonas industriales en ubicaciones estratégicas, brindando oportunidades de inversión directa a fondos de pensiones, aseguradoras e inversores de alto valor neto. Asimismo, trabajamos con especialistas en gestión de riesgos medioambientales para evaluar y mitigar cualquier posible impacto, garantizando que cada adquisición cumpla con altos estándares de sostenibilidad y regeneración urbana. Desde la evaluación de activos hasta el cierre de proyectos, nuestro equipo facilita la mejor fórmula para completar inversiones con éxito. Ofrecemos una gama completa de servicios adicionales, como financiamiento, gestión de leasing y administración de propiedades, asegurando que cada proyecto se adapte a las expectativas del cliente. Nuestro enfoque integral en property management garantiza el mantenimiento técnico, la seguridad 24/7 y la representación de marca, optimizando el valor de cada activo a lo largo del tiempo”.

Marco Galbusera (ELCP): “En ELCP, entendemos que cada cliente tiene necesidades logísticas únicas, por lo que ofrecemos un asesoramiento estratégico integral y a medida. Nuestro enfoque combina un profundo conocimiento del mercado con un análisis detallado de las operaciones de cada empresa, lo que nos permite diseñar soluciones eficientes, sostenibles y escalables. Trabajamos en estrecha colaboración con nuestros clientes para identificar los requerimientos específicos de sus operaciones, teniendo en cuenta factores clave como la ubicación estratégica, la optimización de espacios, la eficiencia energética y la adaptabilidad a nuevas tecnologías. Gracias a nuestra experiencia en el desarrollo de proyectos BTS (Built-to-Suit) y en iniciativas especulativas de alto valor añadido, podemos ofrecer infraestructuras que se alineen con los objetivos de crecimiento y sostenibilidad de cada empresa. Además, apostamos por la implementación de tecnología avanzada, como el análisis de datos y la inteligencia artificial, para optimizar la operativa y mejorar la rentabilidad de cada proyecto. Todo ello con un compromiso firme con la sostenibilidad, integrando en nuestras soluciones certificaciones como BREEAM, LEED y WELL, garantizando espacios eficientes y responsables con el medioambiente”.

Jorge Pomar (INMOKING): “En INMOKING contamos con 15 años de trayectoria desde nuestra constitución y un elevado conocimiento del mercado, además de trabajar con un equipo multidisciplinar, con larga experiencia y especialización en el mercado inmologístico, buscando siempre la excelencia en lo que hacemos. Todo ello nos permite poder dar a cada uno de nuestros clientes la solución que necesita para cada proyecto: estudiamos las necesidades que nos transmiten, analizamos las opciones existentes y trazamos un plan estratégico con el que satisfacer su demanda a la vez que intentamos optimizar su inversión. A ello sumamos nuestros servicios profesionales de marketing que ofrecemos a aquellos clientes que prefieren contratarnos esos recursos para comercializar su producto, ya que podemos construir y gestionar para ellos el mantenimiento de sus páginas web, elaborar y ejecutar planes de marketing, coordinar la producción de contenidos audiovisuales con vuelos de dron profesionales, etcétera. Somos una compañía consolidada que se enorgullece de seguir dando un servicio boutique a cada cliente, acompañándolos durante todo el proceso, asesorándoles en cada paso y velando por sus intereses como si fueran los nuestros”.

Oriol Gual (Colliers): “Un sector donde hemos sido testigos en los últimos años de la profesionalización y especialización que ha experimentado el servicio ofrecido al cliente final, no existen dos demandas iguales. Cada operador o usuario final tiene unas necesidades muy específicas tanto en términos de ubicación, conexiones,..., como en términos de necesidades técnicas para el eficiente desarrollo de su actividad. Es por eso que desde Colliers ofrecemos un asesoramiento personalizado a cada uno de nuestros clientes, basado en un profundo conocimiento del negocio. El asesoramiento debe iniciarse con un análisis detallado del cliente y sus necesidades concretas. A partir de esa base, y gracias a un estudio en profundidad de los mercados objetivos, se evalúan las diferentes alternativas que den cumplimiento a dichas necesidades cubriendo desde aspectos urbanísticos como técnicos, pero también de capacidad de captación de empleos, accesibilidad para dichos empleados, estudio de rutas de transporte y criterios de sostenibilidad y eficiencia energética”.

Miguel Monreal (GLP España): “En GLP, el asesoramiento estratégico se basa en una combinación de flexibilidad, tecnología y sostenibilidad para adaptar cada proyecto a las necesidades operativas del cliente. Nuestro enfoque comienza con un análisis detallado de los requerimientos logísticos, considerando aspectos como la ubicación, la optimización del espacio y la eficiencia energética. A través de soluciones llave en mano, como las ofrecidas en Magna Park Tauro e OAXIS GLP Park Madrid Villaverde, garantizamos instalaciones adaptadas a cada modelo de negocio. Además, priorizamos la conectividad con las principales infraestructuras de transporte y facilitamos la integración de tecnologías como la automatización y la digitalización de procesos. El componente ESG es clave en nuestra estrategia, garantizando desarrollos alineados con los más altos estándares de sostenibilidad, como el BREEAM Excepcional obtenido en G-Park Getafe. Este compromiso nos permite ofrecer a nuestros clientes soluciones eficientes, responsables y preparadas para el futuro de la logística”.

Informe al completo publicado en el nº300 de Logística Profesional (pág 38-56)